Требования к земельным участкам: законодательная база и грядущие изменения в садоводствах

Формирование, изменение и использование земельных наделов в России регулируется комплексом нормативных актов. В данной статье рассматриваются как общие требования, установленные Земельным кодексом, так и специфические нормы для территорий садоводческих некоммерческих товариществ (СНТ), которые в ближайшее время могут быть существенно скорректированы.

Общие требования к образуемым земельным участкам по Земельному кодексу РФ

Формирование новых или изменение границ существующих земельных наделов в России строго регламентируется Земельным кодексом. Статья 11.9 ЗК РФ устанавливает базовые критерии, которым должен соответствовать каждый земельный участок, чтобы его образование было законным. Эти нормы носят общий характер и применяются ко всем категориям земель.

Предельные размеры и соответствие градостроительным нормам

• В границах территорий, для которых утверждены правила землепользования и застройки (ПЗЗ), минимальный и максимальный размер участка определяется градостроительным регламентом.
• За пределами действия ПЗЗ предельные размеры регулируются непосредственно Земельным кодексом и иными федеральными законами.

Геометрические и территориальные требования к границам.

Законодательство предъявляет строгие требования к конфигурации участков для обеспечения их рационального использования:

• Запрещено пересечение границ участков с границами муниципальных образований или населенных пунктов.
• Не допускается образование участков с такими недостатками, как вклинивание, вкрапливание, изломанность границ или чересполосица, если это препятствует размещению объектов недвижимости.
• Границы участков, как правило, не должны пересекать границы территориальных зон и лесничеств. Исключение сделано для участков под линейные объекты, гидротехнические сооружения и объекты недропользования.

Соблюдение разрешенного использования и учет обременений.

Ключевой принцип - образование участка не должно ухудшать условия его использования:

• Запрещено создавать участки, если это делает невозможным разрешенное использование уже расположенных на них капитальных объектов.
• Нельзя проводить раздел или перераспределение, если сохраняемые на новых участках обременения (например, сервитут) не позволяют использовать землю по целевому назначению.

Особые случаи: пересечение с зонами ограничений.

Образование участков, границы которых пересекаются с зонами с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ) или особо охраняемыми природными территориями (ООПТ), возможно, но регулируется отдельно. В таких случаях для правообладателя может возникать обязанность возмещения возможных убытков.

Порядок устранения нарушений.

Если в процессе кадастровых работ выявляется нарушение требований данной статьи, заинтересованное лицо вправе до постановки на кадастровый учет обратиться в утвердивший документы орган с заявлением об их изменении для устранения этого нарушения.

Требования к земельным участкам в садоводческих товариществах: грядущие изменения

Помимо общих норм ЗК РФ, земельные отношения в садоводческих некоммерческих товариществах (СНТ) регулируются специальным законом. В 2023 году Правительство России инициировало процесс его корректировки. Ключевым исполнителем выступает Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

Цель поправок - внести ясность в два ключевых аспекта: критерии формирования границ территории садоводства и порядок оформления прав на инфраструктуру общего пользования.

Уточнение правил формирования границ территории садоводства.

Одним из главных нововведений законопроекта является дифференциация требований к вновь создаваемым и уже существующим садоводческим территориям.

• Для новых СНТ сохраняется действующий запрет на включение в границы товарищества земельных участков, правообладатели которых не являются его учредителями. Исключение составляют только участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.
• Для действующих СНТ планируется ввести более гибкий регламент. В границы уже сформированной территории смогут быть включены участки третьих лиц, но исключительно при наличии письменного согласия их собственников. Это изменение направлено на решение практических проблем развития сложившейся застройки.

Упрощение регистрации права общей долевой собственности на общее имущество.

Второй блок поправок нацелен на упрощение процедуры легализации прав на имущество общего пользования СНТ. К такому имуществу относятся:

• Земельные участки общего назначения (дороги, проезды).
• Инженерные сети и коммуникации.
• Площадки для сбора ТКО и иные объекты инфраструктуры.

В настоящее время для оформления права общей долевой собственности требуется многоэтапная процедура: проведение общего собрания, расчет долей и подача документов на государственный кадастровый учет и регистрацию права в Росреестр. Законопроект предлагает установить, что это право будет возникать у всех владельцев участков автоматически в момент постановки общего имущества на кадастровый учет.

Регулирование доступа ресурсоснабжающих организацийОтдельным пунктом поправок является урегулирование порядка взаимодействия с ресурсоснабжающими организациями (РСО). Новые нормы позволят четко прописать механизм передачи общего имущества СНТ в пользование газовым или электросетевым компаниям. Это особенно актуально в рамках реализации государственных программ, таких как программа социальной газификации.

Согласно планам Росреестра, проект поправок должен быть внесен в Правительство РФ в марте, а на рассмотрение в Государственную Думу — в ноябре текущего года.