Картинка — / Фото: REGIONS/Екатерина Агеева

Квартира больше не кормит? Риелторы назвали стратегии заработка на недвижимости, ставшие убыточными

/Главная /Экономика

Автор текста:

Евгений Акопян

2 октября23:00

/Главная /Экономика

Автор текста:

Евгений Акопян

2 октября23:00

Российский рынок недвижимости переживает серьезную трансформацию. Схемы, которые еще недавно приносили инвесторам стабильный доход, сегодня либо едва покрывают инфляцию, либо ведут к прямым убыткам. Эксперты отмечают, что наиболее рискованными стали три направления: флиппинг в старом жилом фонде, покупка квартир в домах под реновацию и приобретение апартаментов в проектах редевелопмента московских промзон. Об этом рассказывает РИА Новости.

Почему флиппинг перестал быть выгодным

Флиппинг — покупка жилья в плохом состоянии с последующим ремонтом и перепродажей — долгое время считался одним из самых доступных способов заработка на вторичном рынке. Однако в 2025 году экономика этой схемы перестала сходиться.

«Действительно есть схемы, прибегая к которым, сейчас можно получить доходность максимум на уровне инфляции или даже понести убытки. Одна из них это схема с флиппингом в старом жилом фонде», — отметил управляющий директор риелторской компании «Метриум» Руслан Сырцов.

Раньше механизм работал просто: покупалась квартира в панельном или кирпичном доме в удручающем состоянии, делался ремонт, и обновленное жилье уходило с маржой 20–30%. Но сегодня себестоимость ремонта выросла в 2–2,5 раза, материалы подорожали на 50–80%, а ипотечные ставки под 17–22% резко сократили число платежеспособных покупателей.

Дополнительный удар по флиппингу нанесло падение доверия покупателей к продавцам на вторичном рынке. После громких скандалов с мошенническими схемами, когда суды аннулировали сделки, люди стали осторожнее подходить к покупке жилья с рук.

«Дополнительное риски при флиппинге создает рост недоверия покупателей к продавцам жилья на вторичном рынке после публичных скандалов с мошенническими схемами, где суд аннулирует сделки», — добавила аналитик «Финама» Кристина Гудым.

Реновация: расчет на быструю прибыль не оправдался

Еще одна схема, которая в 2025 году перестала приносить ожидаемый доход, — покупка квартиры в Москве в доме под реновацию. Идея казалась привлекательной: приобрести жилье в старом доме по цене ниже рыночной, дождаться переселения и продать новую квартиру значительно дороже.

Однако на практике сроки переселения часто затягиваются, а в обновленных районах возникает избыток предложения. Когда на рынок одновременно выбрасывается большое количество квартир, цены начинают снижаться, и рассчитывать на существенную маржу не приходится.

Кроме того, по его словам, в обновленном районе часто возникает избыток предложения жилья на продажу, что также приводит к снижению цен.

Апартаменты в промзонах: юридические риски перевесили выгоду

Третья схема, потерявшая актуальность, — покупка апартаментов в проектах редевелопмента московских промзон. Ранее такие объекты, юридически являющиеся нежилыми помещениями, стоили на 20–30% меньше квартир в новостройках, и спрос на них был достаточно высоким.

Таким образом, экономия при покупке апартаментов больше не компенсирует риски: банки отказывают в ипотеке, а покупатели опасаются юридических последствий. Включение территорий в программу комплексного развития с последующим сносом зданий делает такие вложения особенно опасными.

Что делать инвестору в 2025 году: советы шаг за шагом

Несмотря на то, что перечисленные схемы перестали работать, рынок недвижимости не умер. Просто акценты сместились. Вот несколько практических шагов, которые помогут сохранить капитал и найти новые точки роста.

Пересмотрите стратегию: вместо спекулятивного флиппинга обратите внимание на долгосрочную аренду. Доходность может быть ниже, но риски — несопоставимо меньше.
Изучите новые локации: пока одни районы перенасыщены предложением, другие испытывают дефицит качественного жилья. Аналитика рынка и консультация с риелтором помогут найти перспективные точки.
Рассмотрите инструменты коллективного инвестирования: инвестплатформы и закрытые паевые фонды недвижимости позволяют войти в проекты с меньшим чеком и диверсифицировать риски.
Проверяйте юридическую чистоту: перед любой сделкой заказывайте расширенную проверку объекта, особенно если речь идет о перепланировках или нежилых помещениях.
Следите за ипотечными программами: субсидированные ставки и семейная ипотека могут стать драйвером спроса в отдельных сегментах, что важно учитывать при планировании сделки.

Новые возможности: где искать доходность

Пока одни схемы уходят в прошлое, появляются другие. Например, растет интерес к загородной недвижимости и аренде с последующим выкупом. Также набирает обороты формат апарт-отелей — при условии, что объект имеет прозрачную юридическую историю и управляющую компанию с хорошей репутацией.

Отдельное направление — инвестиции в коммерческую недвижимость малого формата: помещения под магазины, кофейни, пункты выдачи заказов. Такие объекты могут быть доходнее жилья, но требуют более глубокого анализа локации и арендатора.

Наконец, не стоит сбрасывать со счетов строительство и реконструкцию. Если у вас есть опыт и команда, можно рассмотреть покупку участка или здания с последующим улучшением. Однако здесь важно трезво оценивать свои силы и не ввязываться в проекты, где юридические риски перевешивают потенциальную прибыль.