Осень и зима 2025 года будут характеризоваться высокой степенью неопределенности для рынка жилья Московской области: сочетание сезонных факторов, снижения ставок ЦБ РФ и локального спроса определит направление и масштаб изменений как арендных ставок, так и ипотечных условий. REGIONS узнал у ипотечного брокера, как изменятся цены на недвижимость в регионе и покупательская способность граждан.
По словам эксперта по недвижимости Дмитрия Ракуты, в базовом сценарии, при условии постепенного снижения инфляции и сохранения тенденции на смягчение кредитно-денежной политики, следует ожидать относительной стабилизации ипотечных ставок и умеренного снижения цен аренды.
«Если сейчас регулятор снова снизит ключевую ставку — до 16–17 %, то вероятность того, что стоимость жилья в регионе и ипотечное кредитование станет более выгодным для людей, повысится в разы. То есть сейчас на ипотечном рынке ключевой драйвер — решение Центрального банка по ключевой ставке и реакция коммерческих банков. Если в IV квартале 2025 года регулятор начнет аккуратно снижать ставку в ответ на замедление инфляции, крупные банки смогут предлагать более конкурентные фиксированные предложения и субсидированные программы, что снизит стоимость новых займов и сделает покупку более доступной. В противоположном случае, при сохранении высокого уровня инфляции или усилении рисков, банки будут удерживать маржу, и эффективная ставка для новых клиентов останется высокой», — сказал спикер.
Если же тенденция на снижение ключевой ставки будет сохраняться, то сложная ситуация на рынке недвижимости, которая возникла еще в период пандемии и начала СВО, начнет отходить.
«И при таком положительном сценарии ситуация на рынке стабилизируется и станет такой же, как была до пандемии. Более того, это станет вариантом открытия новых льготных программ для разных категорий граждан. А это и семейная ипотека, и приобретение загородного жилья по льготным проектам, и многое другое», — подметил Ракута.
Для держателей кредитов с плавающей ставкой это станет тоже поворотным моментом, добавил спикер.
«Ежемесячная нагрузка может либо уменьшиться при смягчении политики, либо вырасти при ее ужесточении», — уточнил брокер.
Рынок аренды в Московской области традиционно реагирует менее резко на краткосрочные изменения ставок. Осенью обычно наблюдается всплеск спроса из-за начала учебного года и миграционных потоков, что может поддержать арендные ставки в сентябре—октябре. Затем в ноябре—феврале сезонное снижение активности и стремление арендаторов к экономии чаще приводят к небольшому понижению цен и увеличению договорных скидок. В условиях роста предложения и ограниченного спроса арендные ставки могут опуститься на несколько процентов, сказал спикер.
«Но, честно говоря, аренда по многим параметрам будет в Москве и области довольно высокой, и она будет дальше расти», — сообщил эксперт.
Следовательно, снижение ключевой ставки будет влиять исключительно на ипотечные процессы и снижение цен на недвижимость, которая именно продается, а не сдается в аренду, заключил ипотечный брокер.
