Сколько реально зарабатывают на аренде жилья в Подмосковье и Москве

Инвестиции в жилую недвижимость в столичном регионе перестали приносить прежнюю доходность, а в ряде случаев аренда квартиры уже не покрывает даже базовые расходы владельца. Об этом «Газете.ру» сообщил эксперт по фондовому рынку компании Гарда Капитал Кирилл Селезнев.

По словам финансиста, модель, при которой купленная квартира окупается за счет аренды, фактически перестала работать в крупных городах еще несколько лет назад. Он уточнил, что средняя чистая доходность от сдачи жилья в Москве сейчас составляет около 3% годовых после учета налогов, периодов простоя и расходов на износ недвижимости. В Санкт-Петербурге показатель достигает примерно 4%, а в регионах — 6–8%.

Селезнев отметил, что более высокую доходность способна приносить только краткосрочная аренда в туристических районах или популярных локациях Москвы и Санкт-Петербурга. По его утверждению, при высокой загрузке доход может доходить до 8–12% годовых, однако такой формат уже сложно назвать пассивным заработком. Владелец сталкивается с необходимостью постоянного управления объектом, регулярного ремонта, смены арендаторов и сезонными колебаниями спроса.

Эксперт подчеркнул, что на этом фоне банковские инструменты выглядят значительно выгоднее. Согласно приведенным им данным, максимальные ставки по депозитам в крупнейших российских банках сейчас находятся на уровне 12–13% годовых, а корпоративные облигации надежных эмитентов способны приносить 14–16% при сроке обращения до двух лет. По мнению Селезнева, такие инструменты в несколько раз превосходят арендную недвижимость по доходности и при этом не требуют затрат на ремонт, поиск жильцов и решение бытовых проблем.

Дополнительным аргументом в пользу недвижимости традиционно считался рост стоимости жилья, однако и этот фактор, как считает эксперт, перестал компенсировать низкую доходность. Он заявил, что в 2025 году цены на вторичное жилье в Москве увеличились лишь примерно на 2%, что оказалось значительно ниже уровня инфляции.

Особенно сложной ситуация становится для владельцев ипотечных квартир. По оценке Селезнева, если жилье стоимостью ₽20 млн приобреталось с первоначальным взносом 30% по рыночной ипотечной ставке, ежемесячный платеж превышает ₽200 тыс., тогда как аренда приносит около ₽80 тыс. в месяц. В результате собственник фактически теряет примерно ₽150 тыс. ежемесячно.

Финансист назвал подобный актив «стабильным генератором убытков» и отметил, что часть инвесторов уже начала избавляться от такой недвижимости. По его словам, снижение привлекательности арендного бизнеса постепенно отражается на рынке: спрос на инвестиционные квартиры сокращается, а объем предложения увеличивается.

Селезнев обратил внимание, что в 2020–2021 годах инвестиционные покупки составляли до 30–40% сделок в массовом сегменте новостроек, тогда как сейчас их доля сократилась до 5–10%. Кроме того, в Москве фиксируется заметный рост предложения вторичного жилья.

Эксперт считает, что интерес инвесторов к квартирам может восстановиться только при сочетании нескольких факторов: ипотечных ставок ниже 12%, доходности вкладов менее 10% и роста цен на жилье хотя бы на уровне инфляции. В ближайшие один-два года такой сценарий выглядит маловероятным.

По информации Селезнева, часть владельцев недвижимости уже переводит средства в альтернативные инструменты — банковские вклады, облигации федерального займа, корпоративные и валютные облигации, а также фонды коммерческой недвижимости. Держать пустые квартиры, ожидая улучшения ситуации на рынке, готовы в основном собственники без долговой нагрузки либо те, кто опасается нестабильности финансовой системы.