Как отсудить у застройщика компенсацию: инструкция для дольщиков от эксперта

Чтобы гарантированно получить от застройщика компенсацию за строительные недостатки в новой квартире, необходимо правильно зафиксировать состояние жилья в три ключевых периода: перед подписанием акта приема-передачи, после устранения дефектов и в процессе дальнейшей эксплуатации. Об этом «Газете.ру» заявил эксперт по внутренней отделке помещений, генеральный директор компании НАТЭК Алексей Орехов.

В 2024 и 2025 годах, напомнил специалист, в законодательство о долевом строительстве были внесены существенные изменения, которые заметно сместили баланс прав и обязанностей в пользу девелоперов. Минимальный гарантийный срок на конструктивные элементы дома, пояснил Орехов, сокращен с пяти до трех лет, а на чистовую отделку — до одного года. Кроме того, с марта 2025 года застройщики получили возможность работать по собственным стандартам отделки, но при условии, что эти стандарты зарегистрированы в Федеральном фонде стандартов.

Одна из главных проблем, подчеркнул Алексей Орехов, заключается в том, что многие дефекты не проявляются ни при приемке квартиры, ни в первый месяц проживания. К примеру, промерзание межпанельных швов, пояснил он, становится заметным обычно только на второй зимний период, когда накопленная влага и циклические замерзания с оттаиванием создают видимые пятна или плесень на откосах и стенах. Плесень под обоями, добавил эксперт, возникает при изначально повышенной влажности стен или нарушении пароизоляции, а визуально определяется лишь через 6–12 месяцев в виде характерного запаха и темных пятен, проступающих сквозь покрытие.

Если дефект является скрытым, то есть не мог быть обнаружен при обычном осмотре во время приемки, и его причина объективно заложена в процессе строительства, дольщик, по словам Орехова, вправе обращаться с требованием к застройщику даже после истечения гарантийного срока. На практике это означает, предупредил эксперт, что бремя доказывания полностью ложится на плечи владельца квартиры. Ему потребуется провести независимую строительно-техническую экспертизу, которая установит момент возникновения дефекта, причинно-следственную связь между действиями застройщика и этим дефектом, а также невозможность его обнаружения при приемке.

Чтобы сохранить возможность судебной защиты, Алексей Орехов рекомендовал фиксировать состояние квартиры в три критических периода. Первый и самый важный — это приемка жилья до подписания акта приема-передачи. На этом этапе необходимо заснять все видимые дефекты на фото- и видеокамеру, обязательно указывая размеры с помощью рулетки в кадре, и составить акт осмотра. При наличии существенных недостатков, подчеркнул эксперт, акт приема-передачи подписывать не следует.

Второй период — первый отопительный сезон, то есть примерно через три-шесть месяцев после заселения. В это время, посоветовал Орехов, полезно провести тепловизионную съемку, чтобы проверить, не промерзают ли углы и стыки стен, проверить работу вентиляции с помощью анемометра (прибора для измерения скорости движения воздуха) или даже простого листа бумаги, а также обратить внимание на появление трещин на стыках гипсокартона и плит перекрытия.

Третий период, по словам эксперта, наступает за один-два месяца до истечения годичной гарантии на отделку. Даже если визуально все выглядит нормально, имеет смысл заказать независимую строительную экспертизу. Специалист с лазерным уровнем и другим профессиональным инструментом, пояснил Орехов, выявит скрытые отклонения: неравномерную усадку стяжки, локальные зоны повышенной влажности, скрытые трещины в штукатурном слое, некорректный монтаж вентиляционных коробов. Заключение такой экспертизы, резюмировал эксперт, служит доказательством того, что дефекты возникли по вине застройщика и были зафиксированы в пределах гарантийного срока. Если в последний месяц гарантии обратиться с этим заключением к девелоперу и получить отказ, то в суде факт своевременной фиксации дефекта будет признан. Без такой экспертизы, предупредил Орехов, после истечения года доказать, что недостаток возник именно в гарантийный период, крайне затруднительно.