Новый термин «схема Долиной» описывает ситуацию, когда продавец получает деньги за квартиру, оформляет переход права собственности, а затем обращается в суд с заявлением, что действовал «в заблуждении» или «не осознавал значение своих действий». Управляющий партнер компании «Русяев и партнеры», юрист Илья Русяев рассказал в интервью REGIONS, как обезопасить себя от мошенничества при сделках с недвижимостью.
Он напомнил, что Долина получила оплату за квартиру, оформила переход права собственности, а затем заявила в суде, что действовала под влиянием обмана телефонных мошенников и не осознавала последствий сделки. Формально такие требования опираются на статьи 177–179 ГК РФ, но фактически используются для попытки вернуть недвижимость, не возвращая при этом полученные средства.
«Покупатель в таком сценарии рискует потерять и квартиру, и деньги, которые могут быть уже потрачены или выведены к третьим лицам. Именно так обстояло дело и в истории с Ларисой Долиной: квартира в Москве была возвращена певице, а покупательница осталась ни с чем. Поэтому внимательный покупатель должен обращать внимание на детали, которые еще до сделки позволяют оценить юридические риски», — предупредил Русяев.
В первую очередь им становится резко заниженная цена без убедительных объяснений. Если объект стоит на 20–30% меньше рыночного уровня и при этом не имеет явных изъянов, у суда может возникнуть вопрос: понимал ли продавец реальную стоимость имущества? Тревогу вызывает и стремление продавца рассчитаться исключительно наличными, особенно если деньги предполагается передавать «тихо» — без банка, без акта, без свидетелей, отметил юрист.
«Подобные манипуляции потом позволяют заявить: средств он не видел, подписал бумаги „не глядя“. Нотариусы уже сейчас фиксируют рост сделок, где просят подтвердить состояние продавца — справки из ПНД и НД, видеофиксация разговора, расширенное объяснение причин продажи. Все эти меры потом могут стать доказательством осознанности его поведения», — рассказал спикер.
Немаловажной проблемой становится и участие посторонних «кураторов», которые вместо собственника ведут переговоры, отвечают за него, подталкивают к срочному подписанию. Именно в таких ситуациях появляется риск, что через несколько месяцев покупатель узнает о поданном иске, а в составе доказательств появятся показания о психологическом давлении или заблуждении. Закон № 218‑ФЗ предусматривает механизм компенсации, если покупатель признан добросовестным, однако сначала нужно пройти стадию взыскания убытков с продавца, а это долгие месяцы ожидания без гарантии положительного результата.
На практике обсуждение подобных споров неизбежно выводит к фигурантам резонансных дел, поэтому уместно рассмотреть и рыночную оценку загородного дома Ларисы Долиной. Поселок Славино под Москвой относится к категории коттеджной застройки с высокими запросами: просторные дома, крупные участки, транспортная доступность, напомнил Русяев.
«В 2024 СМИ сообщали, что дом певицы залогом оценен в диапазон около ₽70 млн. С учетом того, что по Дмитровскому направлению аналогичные объекты площадью порядка 500 кв. м предлагают на уровне ₽45–80 млн, диапазон в ₽60–80 млн к концу 2025 года выглядит обоснованным. Точный размер определяется состоянием строений, инженерных систем, особенностями участка и качеством внутренней отделки, но в любом случае речь идет об имуществе серьезной стоимости», — подчеркнул Русяев.
При покупке жилья важно помнить: юридическая чистота сделки в России формируется еще до подписания договора. Чем внимательнее проверены обстоятельства, чем четче зафиксирована воля продавца, тем выше шанс, что никакие заявления о «непонимании происходящего» не приведут к тому, что квартиру отберут через суд, резюмировал специалист.
Ранее REGIONS сообщал жителям Подмосковья, какое предложение выдвинул депутат Госдумы Виталий Милонов в связи многочисленными проявлениями мошеннического «эффекта Долиной».
