Переуступка прав или цессия — это сделка с передачей прав на объект недвижимости. Допустим, человек хочет приобрести жилье в новостройке, но все квартиры уже реализованы по ДДУ. Значит, в этом случае надо искать дольщика, который согласится заключить договор уступки права требования. Причин, по которым участник долевого строительства решает продать квартиру, немало. В частности, такую модель используют некоторые инвесторы. Правда, здесь нужно внимательно просчитать возможные риски. Бывает так, что дольщик узнал, что у застройщика имеются проблемы, и решил избавиться от недвижимости. Поэтому сначала сами узнайте про репутацию застройщика, узнайте, как можно больше о строящемся доме.
В ДДУ указана стоимость, по которой квартиру приобретал первый дольщик. Как правило, переуступка происходит уже на другой стадии строительной готовности дома — тут, понятно, уже другая стоимость квартиры. Это значит, что при задержке ввода дома или других судебных разбирательствах с застройщиком все штрафы в пользу нового дольщика будут рассчитываться из суммы первого ДДУ — это меньше, чем по переуступке.
Важно понимать, что договор уступки не может менять первоначальный ДДУ (площадь, проектные изменения, согласие застройщика на уступку, характеристики квартиры и другое). Если недвижимость принадлежит семейному человеку, то согласие на сделку должны дать оба супруга. Несогласие одного из них может привести к признанию уступки недействительной сделкой.
Новый потенциальный дольщик обязательно должен узнать всю цепочка сделок до уступки, все ли платежи подтверждены банковскими документами. В случае банкротства застройщика его конкурсный управляющий будет оспаривать именно уступки, представляя их, как неподтвержденные документально сделки. Поэтому особое внимание следует уделить финансовым документам.
При банкротстве застройщика переуступка прав позволяет рассчитывать на цену существенно ниже рыночной. Но в данной ситуации необходимо включаться в реестр требований участников строительства. Если это сделал цедент, то надо заменить его в реестре на приобретателя прав, причем строго в отведенные для этого временные рамки.
Важно знать, что в банкротстве застройщика обязательно участвует ППК Фонд развития территорий. Эта специальная организация, создана для защиты прав дольщиков на проблемных объектах. Она предлагает два варианта — дострой или выплата компенсации.
Советуем не поскупиться и нанять опытного юриста, который грамотно проведет сделку и обезопасит вас от лишней траты средств и нервов.
