Инфраструктура — до продажи участков: в Подмосковье ужесточили правила ИЖС

В Подмосковье с начала 2026 года действуют новые Требования к индивидуальному жилищному строительству (ИЖС), согласно которым развитие загородных поселков площадью больше трех гектаров возможно только через механизм комплексного развития территорий (КРТ). Об этом информирует Комитет по архитектуре и градостроительству Московской области.

Заместитель руководителя Мособлархитектуры Ольга Яшкова выступила на конференции, посвященной комплексному развитию территорий индивидуального жилищного строительства, в Высшей школе экономики. В мероприятии приняли участие около 100 девелоперов, проектировщиков, риелторов. Вместе с ведущими девелоперами представители органов власти, ресурсоснабжающих организаций и банков обсудили новый порядок взаимодействия в сфере застройки.

Всего в регионе в правилах землепользования и застройки муниципалитетов установлено 2,4 тыс. территориальных зон КРТ общей площадью свыше 54 тыс. гектаров.

«Мы видим, что опасения рынка связаны не столько с новыми Требованиями к ИЖС и КРТ, сколько с непониманием, как считать проект с полным набором инфраструктуры. В согласовании проекта загородного поселка есть критические точки, когда должны быть приняты ключевые решения. И чем выше готовность проекта, тем сложнее что-то переделать», — пояснила Ольга Яшкова.

Она добавила, что основное требование остается неизменным: инженерия должна быть готова до начала продаж участков и заселения жителей. До согласования градостроительной концепции Градсоветом девелопер должен определить состав участников проекта и правообладателей, параметры поселка, этапность застройки, инженерную модель, темпы строительства и реалистичный график с учетом технического присоединения к сетям. После согласования концепции изменить параметры проекта можно только с повторным рассмотрением Градсоветом.

По ее словам, одно из требований — прозрачность реализации проекта. Договор КРТ предусматривает не только фиксацию обязательств застройщика по каждому этапу с четко определенными сроками, но и публичную отчетность по каждому пункту. Отчеты будут размещаться на сайте поселка с доступом в один клик. Таким образом, покупатели смогут более осознанно принимать решение и оценивать риски.

Кроме того, базовый договор КРТ предусматривает, что девелопер может вывести на рынок одновременно весь массив земельных участков, только обеспечив свои обязательства банковской гарантией. В противном случае продаваться могут не более 70% участков в массивах до 100 га.

Яшкова пояснила, что межевание территории под поселок по этапам 70/30 — это инструмент стимулирования застройщика быстрее ввести инфраструктурные объекты в полном объеме.