Стройка идет
Московская область активно застраивается. По данным «Единого ресурса застройщиков», в регионе насчитывается свыше 200 строящихся жилых комплексов, срок сдачи которых начинается от первого квартала 2024 года и далее.
При этом, подчеркивает аналитик рынка, инвестор, специалист по недвижимости агентства элитной недвижимости «Мир Квартир Элит» Алена Семенюк, в Подмосковье преобладает недорогой класс — «комфорт».
«В большинстве населенных пунктов доля такого жилья превышает 80%. Стоимость квадратного метра в эконом классе, к примеру, в Ногинске, Звенигороде стартует от 70 тыс. рублей. В Домодедове и Одинцове все выставленные лоты относятся к классу «комфорт», здесь предложения начинаются от шести млн рублей. Бизнес-класс присутствует на северо-востоке — в Мытищах и Щелкове. Премиум-сегмент представлен в Химках (0,1%)», — рассказала эксперт корреспонденту Regions.
Ввиду высокой ключевой ставки стоимость кредитов на вторичное жилье в среднем достигает 17% годовых, что существенно охлаждает спрос покупателей и заставляет их обращаться к первичному рынку.
Все для семей
«Но цены в Москве сильно разогнались. Также ужесточены условия льготной программы господдержки — увеличен размер первого взноса до 30% и уменьшен максимальный размер кредита до шести млн руб. Такие цифры для столицы просто нежизнеспособны. Совокупность этих факторов привела к увеличению спроса на новостройки Московской области. Покупатели стали переориентироваться на муниципалитеты, чаще всего это границы в пределах 25 км от МКАД. Наблюдается тренд на компактные квартиры, поскольку есть задача уложиться в финансовые лимиты по господдержке», — пояснила собеседница.
Но при этом покупателям хочется сохранить функционал своей жилплощади. Молодые семьи отдадут приоритет небольшой двухкомнатной квартире площадью 47 квадратных метров, нежели просторной однокомнатной с кухней-гостиной той же площади. Главное — чтобы у каждого члена семьи было свое пространство, уточнила эксперт.
Однако, как добавила ведущий эксперт «Этажи» Москва Кристина Шурупова, спрос уже не такой бешеный, который наблюдался в 2022 и 2023 годах.
«Околонулевые ставки закончились, ипотечные условия ужесточаются. Первичный рынок сейчас пользуется спросом у тех, кто подходит по условиям для семейной и IT-ипотеки и тех, кто готов рассматривать покупку относительно недорого жилья-студии и однокомнатные квартиры в ближайшем Подмосковье и в Новой Москве. Популярностью пользуются, как я уже говорила, студии, однокомнатные и двухкомнатные квартиры», — пояснила Шурупова.
Но по семейной ипотеке, отметила Семенюк, тоже есть ограничения: теперь таких действующих ипотек может быть не более двух.
«Президент в ежегодном обращении к федеральному собранию 29 февраля 2024 года заявил о необходимости делать строящееся жилье более доступным для семей, в том числе тех, где есть дети до шести лет. На данный момент семейная ипотека распространяется на семьи, в которых родился один ребенок с 2018 года или есть двое несовершеннолетних детей, или есть ребенок с инвалидностью. Этими условиями до 1 июля планируют воспользоваться категории семей, которые могут не попасть в возраст до шести лет. Семейная ипотека продлена до 2030 года, но ожидается уточнение условий — по количеству детей, социальному статусу и, возможно, доходу на семью», — добавила эксперт.
Спрос найдется
Впрочем, нельзя сказать, что на вторичном рынке вовсе нет движения, рассказала Шурупова. По ее словам, продавцы вторичной недвижимости не торопятся сбрасывать цены, а покупатели откладывают покупку из-за высоких ставок по ипотеке, но те собственники, кто реально и адекватно оценивают стоимость своей недвижимости, все же находят свою аудиторию среди целевых покупателей, которые не могут откладывать сделку на неопределенный срок.
«В тренде сейчас загородная недвижимость. Многие стали задумываться над строительством собственного дома, и условия к этому сейчас самые благоприятные. Полагаю, что в апреле рынок недвижимости в Подмосковье, как и в Москве, все еще будет в некой стагнации. В связи с сохранением ключевой ставки 16% еще на месяц минимум, предпосылок для изменения цен или активизации спроса нет», — уточнила эксперт.
Но, как добавила собеседница, появляются новые программы от застройщиков: например, траншевая ипотека, комбо-ипотека. Семенюк же заметила, что сейчас многие девелоперы предлагают интересные способы оплаты по рассрочке.
«Среди них есть предложения с рассрочкой без удорожания — на период строительства или даже на готовые дома. Помимо этого, часто выходят краткосрочные акции по сниженной ставке или даже ипотека с нулевым первом с взносом. Такие предложения тоже подогревают интерес как покупателей, так и инвесторов. Заемщики стараются сохранить свои сбережения при помощи самого надежного инструмента — вкладывания средств в недвижимость», — рассказала аналитик.
Все же перспектив для снижения цен на новостройки в апреле она не видит, поскольку девелоперы строят за счет проектного финансирования, которое тоже зависит от высокой ключевой ставки.
«Также застройщики не могут снизить стоимость квадратного метра по причине возросшей себестоимости строительства. Все упирается в инфляцию. Следует отметить и искусственное сдерживание курса валюты. Покупатели, которые хранят свои сбережения в валюте, хотят сыграть на приросте курса. В апреле проявится отложенный спрос, подкрепленный сезонностью. А повышение спроса совокупно с повышением курса может привести к увеличению цен на недвижимость», — рассказала Семенюк.
Ранее жителям Подмосковья рассказали, как продать ипотечную квартиру.
