Как не отдать лишнее при продаже квартиры: правила НДФЛ и вычеты в 2026 году — разбираем с юристом

Юрист Русяев объяснил правила уплаты налогов при продаже квартиры в 2026 году

/Главная /Экономика

Автор текста:

Антон Никитин

27 февраля15:41/эксклюзив

/Главная /Экономика

Автор текста:

Антон Никитин

27 февраля15:41

/эксклюзив

При продаже квартиры, которой владели меньше трех или пяти лет, необходимо заплатить НДФЛ. О том, как изменились ставки и правила в 2026 году, REGIONS рассказал юрист, основатель бизнес-сообщества «Русяев Клуб» Илья Русяев.

По его словам, с 2025 года ставка налога стала прогрессивной — изменения ввел Федеральный закон от 12.07.2024 № 176-ФЗ, и в 2026 году правила сохраняются.

«Если доход от сделки (за вычетом расходов или вычета) не превышает ₽2,4 млн, ставка составляет 13%. С суммы, превышающей этот порог, берется уже 15%. Раньше граница проходила по ₽5 млн, так что налоговая нагрузка на продавцов с реальной прибылью выросла», — пояснил Русяев.

Он напомнил, что минимальный срок владения, после которого налог не платится вообще, составляет пять лет. Однако в ряде случаев он сокращен до трех лет.

«Трехлетний срок действует, если квартира получена по наследству, подарена близким родственником, приватизирована, передана по договору пожизненного содержания с иждивением или если это единственное жилье продавца. Все остальные ситуации, например обычная покупка на вторичном рынке, попадают под пятилетний срок», — уточнил эксперт.

У продавца есть два способа уменьшить налогооблагаемую базу, продолжил юрист. Выбрать нужно один из них — это предусмотрено статьей 220 Налогового кодекса.

«Первый: вычесть фактические расходы на покупку этой квартиры. Тогда налог платится только с разницы между ценой продажи и ценой покупки. Второй: воспользоваться имущественным вычетом в ₽1 млн, если документов на покупку нет — например, квартира была подарена или унаследована. Если квартира продана дешевле ₽1 млн, налог при использовании вычета будет равен нулю, но декларацию подать все равно нужно», — добавил он.

Особое внимание Русяев обратил на нормы, связанные с кадастровой стоимостью. «Если цена продажи по договору ниже 70% кадастровой стоимости на 1 января года продажи, налоговая база считается от этих 70%. С 2025 года субъекты РФ получили право повышать этот коэффициент с 0,7 до 1,0. На 2026 год таким правом воспользовались, в частности, Санкт-Петербург, Республики Татарстан и Крым, Краснодарский край, Калининградская, Новосибирская и ряд других областей. Для жителей этих регионов занизить цену в договоре фактически бесполезно — налог все равно посчитают от полной кадастровой стоимости», — предупредил юрист.

Он также напомнил о льготах для семей с детьми.

«Семьи с двумя и более детьми до 18 лет (или до 24 лет при очном обучении) с 2022 года освобождены от НДФЛ при продаже жилья вне зависимости от срока владения, если средства направлены на улучшение жилищных условий. В октябре 2025 года Минфин подтвердил, что эта льгота продолжает действовать», — сообщил Русяев.

В завершение эксперт разъяснил сроки подачи отчетности. «Декларацию 3-НДФЛ нужно подать до 30 апреля года, следующего за годом продажи. Оплатить налог необходимо до 15 июля. Даже если квартира продана в убыток и налог фактически равен нулю, обязанность подать декларацию сохраняется. За непредставление декларации в срок грозит штраф от ₽1 тыс.», — заключил Илья Русяев.