Каморки вместо гигантских ТЦ: как меняется бизнес Подмосковья в 2026 году — и как на этом заработать
После затяжного периода ажиотажного роста рынок коммерческой недвижимости в России и Московском регионе перешел к долгожданной стабилизации, вернувшись по уровню активности к показателям начала 2023 года. На фоне удлинения цикла сделок и более взвешенного подхода со стороны инвесторов, внутри секторов сформировались новые мощные тренды — тотальное уменьшение площадей в ритейле и долгосрочный складской бум. Об этом на федеральном форуме «Движение» сообщила коммерческий директор категории «Коммерческая недвижимость» Авито Недвижимости Виктория Сафронова, подводя итоги первых пяти месяцев 2026 года.
Тем не менее объем предложения на платформе за год увеличился: в сегменте продажи — на 2%, а в аренде — сразу на 10%.
Логистический прорыв: склады бьют рекорды на длинной дистанции
Самую устойчивую и сильную динамику на рынке демонстрирует складская инфраструктура. За три года (январь–май 2026 года к аналогичному периоду 2023-го) интерес бизнеса к покупке складских комплексов вырос на 13%, а к их аренде — на внушительные 30%.
В разрезе года столичный регион удерживает лидерские позиции: по сравнению с первыми пятью месяцами 2025 года спрос на покупку складов в Москве и Московской области вырос на 7%. Для сравнения, в Новосибирской области этот показатель увеличился на 6%, а в Тюменской — на 14%. При этом предприниматели все чаще ищут компактные логистические решения: доля интереса к объектам до 100 кв. м в сегменте купли-продажи за год выросла с 29% до 34%, а в аренде — с 33% до 36%.
Эпоха «15-минутного города»: ритейл уходит в микроформат
В сегменте торговых площадей и помещений свободного назначения (ПСН) спрос после прошлогодних пиков скорректировался, однако здесь наметился тектонический структурный сдвиг. Крупные сетевые игроки массово оптимизируют свои физические точки из-за стремительного развития e-commerce.
«Сети релоцируют часть своих ресурсов в онлайн-формат и оптимизируют ассортиментную матрицу физических магазинов, запуская проекты меньшего масштаба в концепции 15-минутного города — с небольшими магазинами у дома», — объясняет Виктория Сафронова.
В результате доля малоформатных торговых объектов до 100 кв. м в структуре спроса взлетела до 59% в сегменте купли-продажи и до рекордных 77% в сфере аренды. Единственным регионом из топ-10, показавшим годовой прирост общего спроса на торговую недвижимость, стала Свердловская область (+1%).
Офисный раскол: гиганты для собственников, мини-офисы для арендаторов
В офисном секторе аналитики зафиксировали уникальное расхождение интересов покупателей и арендаторов. Тех, кто планирует приобрести офисы в собственность, интересуют масштабные пространства. В среднем по России доля запросов на лоты площадью от 500 кв. м выросла с 15% до 16%.
В Московском регионе этот тренд выражен максимально агрессивно: за неполное первое полугодие 2026 года спрос на покупку крупных офисных пространств (500+ кв. м) в Москве и Подмосковье взлетел сразу на 32%. Лидером по общей динамике продаж среди регионов стала Челябинская область (+1%).
В аренде офисов ситуация прямо противоположная — компании экономят и выбирают компактность. Доля спроса на кабинеты до 100 кв. м за год увеличилась до 81%, прибавив 4 процентных пункта за последние два года.
Экономика пространства
Смена рыночной модели заставляет бизнес жестко оптимизировать издержки на содержание недвижимости. Массовый переход подмосковных ритейлеров на компактные помещения до 100 кв. м вместо классических залов в 250–300 кв. м позволяет экономить огромные средства. При средней ставке аренды качественного торгового объекта в Московской области в ₽2000 за кв. м в месяц, содержание усеченного формата обходится в ₽200 000 вместо ₽500 000–₽600 000. Высвободившиеся ₽3,6 млн в год компании перенаправляют на развитие курьерской доставки и улучшение онлайн-витрин, что полностью укладывается в современную концепцию шаговой доступности.