Продавать прямо сейчас: как выгодно сбыть ипотечную квартиру и что делать дальше

Россияне, оформившие покупку недвижимости один или два года назад, в период, когда процентные ставки по жилищным кредитам достигали максимальных значений, сейчас могут получить выгоду от продажи такой квартиры. Об этом в беседе с «Газетой.ру» рассказал основатель девелоперской компании SIS Development Ярослав Гутнов.

Ежемесячные взносы по ипотеке под 30% годовых, пояснил эксперт, являются чрезвычайно обременительными для заемщика и существенно снижают ликвидность (способность актива быть быстро проданным по рыночной цене) даже по-настоящему качественных квартир. По мнению Гутнова, при наличии финансовой возможности стоит воспользоваться досрочным погашением подобных кредитов. После этого, продолжил он, можно приобрести квартиру в строящемся многоквартирном доме, используя механизм рассрочки. Когда объект будет введен в эксплуатацию, добавил девелопер, получится оформить ипотечный кредит на оставшуюся сумму, но уже по гораздо более привлекательным ставкам. Учитывая среднесрочный прогноз Центрального банка, отметил Гутнов, уже в 2027 году рыночный кредит можно будет оформить в среднем под 12% годовых.

По словам эксперта, россияне довольно часто приобретают квартиры с помощью ипотеки с целью их последующей перепродажи. Как правило, сообщил девелопер, жилищные кредиты на короткий срок оформляют так называемые флипперы — инвесторы, которые покупают недвижимость, делают в ней ремонт и реализуют актив с наценкой. Также широко распространены сделки цессии (уступки прав требования по договору долевого участия) в строящихся жилых комплексах, где наблюдается серьезное удорожание квадратного метра по мере повышения строительной готовности объекта. Однако сейчас, на фоне высокой ключевой ставки Центробанка, этот инвестиционный инструмент, уточнил Гутнов, временно потерял свою актуальность.

Банки, по словам эксперта, как правило, не одобряют выдачу ипотеки, если размер ежемесячных платежей по кредиту превышает 50% от совокупного дохода потенциального заемщика. Но уже в процессе погашения займа финансовое обременение для клиента, заметил Гутнов, может как сократиться, так и вырасти. Если выплата по ипотеке становится для человека непосильной, продажа залоговой квартиры — это уже не столько разумное, сколько вынужденное решение, подчеркнул он.

Эксперт призвал помнить, что в течение всего срока действия кредита заемщики имеют возможность единожды воспользоваться так называемыми ипотечными каникулами — отсрочкой платежей, предоставляемой государством в трудной жизненной ситуации. Изначально, посоветовал Гутнов, желательно применить именно этот инструмент. Существует вероятность, что за период действия каникул уровень доходов заемщика повысится или же получится выгодно рефинансировать кредит (заменить его на другой с более низкой процентной ставкой), пояснил он.

Текущие высокие ипотечные ставки, констатировал Ярослав Гутнов, препятствуют выгодной продаже залоговых квартир. Исключение, по его словам, составляют ситуации, когда квартиры были приобретены один-два года назад под еще более высокий процент, а также все случаи, когда вырученные от продажи средства позволяют приобрести недвижимость в новостройке с помощью рассрочки взамен уже имеющейся «вторички».

В завершение эксперт отметил, что сейчас клиентам в основном приходится продавать залоговое жилье из-за финансовых проблем, включая риски личного банкротства. Но когда ставки по рыночной ипотеке вновь перестанут быть заградительными, жилищное кредитование, уверен Гутнов, опять станет востребованным инструментом в арсенале частных инвесторов.