Цены в новостройках Московского региона стали ближе к реальным: что это значит

Ценовой разрыв между средней стоимостью реально проданной квартиры и средней ценой предложения от застройщиков почти во всех классах московских новостроек снизился за последние пять лет не менее чем в 1,7 раза. Как следует из аналитического исследования агентства недвижимости «Метриум», поступившего в редакцию РБК, единственное исключение составил массовый сегмент первичного жилья.

Аналитики выяснили, что в первом квартале 2026 года во всех классах новостроек Москвы средняя цена квартир, которые застройщики предлагают к продаже, оказалась выше средней стоимости реально купленного жилья. В бюджетных и доступных сегментах эта разница традиционно меньше, а в дорогих — заметно больше. При этом ценовой разрыв существовал всегда, однако за минувшие пять лет он ощутимо сократился почти во всех категориях новостроек, за исключением массового сегмента.

Особенно показательной стала динамика за последний год. Как отметили в «Метриуме», резкое увеличение разрыва произошло только в премиум-классе — более чем вдвое по сравнению с показателем годичной давности.

Исследование привело следующие цифры за первый квартал 2026 года. В сегменте массовых новостроек средняя цена предложения была выше стоимости реальных сделок на 13%: квартиры покупались в среднем за ₽17,6 млн, а предлагались застройщиками за ₽20,3 млн. Для сравнения: год назад эта разница составляла 10%, а пять лет назад — 12%. В бизнес-классе разрыв составил 10% (₽29,1 млн против ₽32,1 млн). Год назад показатель держался на уровне 9%, а пять лет назад достигал 20%.

В премиум-классе ситуация заметно иная. Здесь средняя цена предложения превышала стоимость покупок на 23%: ₽54 млн против ₽70,2 млн. Год назад разница в этом сегменте была всего 9%, а пять лет назад — 39%. Самый значительный разрыв зафиксирован в высокобюджетных новостройках классов «элит» и «делюкс» — 29% (₽246,3 млн против ₽345,7 млн). Год назад этот показатель составлял 28%, а пять лет назад — 48%.

Коммерческий директор компании «Метриум» Дмитрий Проскурин, комментируя результаты исследования, напомнил, что 2021 год был фазой активного роста рынка новостроек столицы. По его словам, тогда объективно цены росли очень высокими темпами, и застройщики были склонны переоценивать покупательную способность клиентов в своем сегменте.

Эксперт пояснил, что на рынке массовых новостроек и в бизнес-классе на фоне ажиотажного спроса на недорогую ипотеку ожидания продаж были чрезмерно высокими. В премиум-классе и высокобюджетном сегменте девелоперы также рассчитывали на повышенный спрос — речь шла о реализации отложенного со времен пандемии спроса, которая нарушила привычный образ жизни обладателей крупных капиталов и стимулировала их к покупке жилья внутри страны. Все эти факторы в совокупности, как отметил Проскурин, и привели тогда к завышенным ожиданиям застройщиков.

Теперь же, в условиях стагнации спроса, ценовая политика девелоперов, по его мнению, стала более адресной и реалистичной. Рынок постепенно приходит к балансу между ожиданиями продавцов и реальными возможностями покупателей.