logo
/новости Московской области
Картинка
/ Фото: REGIONS/Дарина Левкина

Купил участок, а строить нельзя: какие земли под запретом для ИЖС

/Главная /Общество
Автор текста:
Юния Ларсон
/эксклюзив
/Главная /Общество
Автор текста:
Юния Ларсон
/эксклюзив
Многие жители Подмосковья мечтают о собственном доме на земле. Однако не все знают, что даже купленный участок может оказаться непригодным для строительства. Возведение жилого дома на землях с неподходящим видом разрешенного использования или в охранных зонах грозит признанием постройки самовольной, крупными штрафами и даже сносом за свой счет. Адвокат Иван Дощенко в беседе с REGIONS объяснил, какие категории земли и зоны находятся под запретом и как не потерять вложенные в стройку миллионы.

Где нельзя строить дом: самые частые вопросы дачников

Перед покупкой участка и началом строительства многие ошибочно полагают, что любая земля, оформленная в собственность, автоматически дает право возвести дом. Это не так. Закон устанавливает жесткие ограничения в зависимости от категории земли, вида разрешенного использования (ВРИ) и расположения участка в зонах с особыми условиями.

Адвокат Иван Дощенко перечислил категории земель, где возведение жилых домов по общему правилу невозможно.

«Главное правило: нельзя строить жилые дома на чужих участках. Самые распространенные споры — когда собственник земли требует освободить свой участок от чужих самовольных построек», — пояснил эксперт.

Также под запретом:

  • Земли промышленности: территории под заводами и производством. Жилье там не предусмотрено, только если специально не разрешен иной ВРИ;
  • Особо охраняемые природные территории: заповедники, национальные парки, заказники. Строительство возможно только с разрешения Минприроды или местных властей;
  • Земли лесного фонда: с марта 2022 года здесь запрещено возводить жилье, гостиницы и апартаменты;
  • Земли запаса: территории, которые не могут использоваться, пока не будут переведены в другую категорию;
  • Водный фонд: в 20-метровой полосе от воды любое строительство запрещено.

ВРИ, которые не дадут права на строительство

Даже если земля подходит по категории, ее вид разрешенного использования может запрещать строительство дома:

  • ВРИ 13.1 «Ведение огородничества» — можно сажать овощи и зелень, но строить жилой дом нельзя;
  • ВРИ 1.16 «Ведение личного подсобного хозяйства на полевом участке» — здесь жилье тоже под запретом;

Охранные зоны и ЗОУИТ: незаметные ограничения

Самый опасный для застройщика нюанс — зоны с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ). О них многие даже не догадываются до момента, когда стройку останавливают.

К таким зонам относятся:

  • Охранные зоны магистральных трубопроводов, газопроводов, водопроводов, канализации;
  • Санитарно-защитные зоны коммунальных и промышленных объектов;
  • Водоохранные зоны (строительство в 20 метрах от воды запрещено);
  • Зоны вокруг дорог, АЗС, кладбищ, очистных сооружений;

В этих зонах действуют ограничения по высоте здания, его внешнему облику, конструкции и материалам.

Где проверять разрешенное использование перед покупкой

До начала строительства адвокат советует тщательно изучить:

  • Выписку из ЕГРН;
  • Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) — их можно найти на сайте администрации или запросить в МФЦ;
  • Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ);
  • Санитарные и водоохранные зоны.
«Нарушение установленных правил может привести к признанию постройки самовольной, штрафам или требованию о сносе объекта за свой счет», — предупредил Иван Дощенко.

На каких участках строить можно

Строительство жилых домов разрешено на участках с ВРИ:

  • 2.1 — для индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Здесь можно строить жилой дом, гараж, хозяйственные постройки;
  • 2.2 — для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный участок). Разрешены жилой или садовый дом, сельхозпродукция и животноводство;
  • 13.2 — для ведения садоводства. Если это допускается правилами землепользования и застройки.

Перед покупкой и строительством обязательно следует проверить документы на участок. Лучше потратить время на изучение сейчас, чем потом потерять дом и деньги.

Рынок долгосрочной аренды загородной недвижимости в Подмосковье показывает разнонаправленную динамику: предложение выросло на 18% за год, а спрос, наоборот, снизился. Лидерами по востребованности стали Истра, Солнечногорск и Домодедово.