logo
/новости Московской области9May
Картинка
/ Фото: REGIONS/Владимир Ерастов

Новостройки без ликвидности: в какой момент ипотека перестает быть инвестицией

/Главная /Общество
Автор текста:
Дмитрий Некрасов
/эксклюзив
/Главная /Общество
Автор текста:
Дмитрий Некрасов
/эксклюзив
Высокие ставки, перегретые цены на новостройки и усиливающиеся риски недостроев делают ипотеку все менее похожей на надежную инвестицию и все больше — на долгосрочный потребительский кредит. Об этом REGIONS заявила кандидат экономических наук, доцент, заведующая кафедрой государственной и муниципальной службы Московского областного филиала Президентской академии Елена Галий. Эксперт объяснила, где проходит граница между разумным финансовым решением и долговой ловушкой.

Когда квадратные метры перестают работать как актив

По словам Елены Галий, ипотека перестает быть инвестицией, когда совокупные условия — ставка, срок, цена и доходы заемщика — делают обслуживание кредита обременительным, а сама квартира не обеспечивает сохранение и приумножение капитала.

Ключевые маркеры «точки перехода»:

• Ставка значительно выше инфляции.

«Если ипотека под 20–25% годовых при инфляции 5–7%, переплата по кредиту легко превышает потенциал роста стоимости жилья за весь срок. В такой конфигурации ипотека — уже не инвестиция, а дорогой потребительский заем под залог квартиры», — уточнила экономист.

• Слишком длинный срок.
Формально 25–30 лет уменьшают ежемесячный платеж, но взамен резко увеличивается общая сумма процентов. Даже при умеренной ставке заемщик отдает банку стоимость еще одной, а то и полутора квартир.

• Доля платежа выше 30–40% дохода семьи.
Банки готовы кредитовать и при 50% долговой нагрузки, но для домохозяйства это уже зона системного стресса: урезаются расходы на здоровье, образование, сбережения, а малейший сбой по доходам ведет к риску просрочки.

• Цена квадратного метра оторвалась от доходов.
Когда коэффициент доступности (сколько лет надо откладывать весь доход на квартиру) уходит к 5–7 годам и выше, покупка жилья перестает выглядеть разумной краткосрочной целью. В последние годы именно всплеск цен на фоне льготной ипотеки во многом «съел» выгоду от низких ставок.

Картинка
/ Фото: REGIONS/Владимир Ерастов

• Падающая ликвидность новостроек.
Избыток однотипных проектов в пригородах, слабая инфраструктура, риск точечной застройки вокруг — все это означает, что через несколько лет продать такую квартиру без дисконта будет сложно.

«Квартира, которую вы не можете продать или сдать по вменяемой цене, перестает вести себя как актив и превращается в пассив с регулярными расходами», — подчеркнула Галий.

Дополнительный слой риска — недострои и проблемные застройщики. Эскроу-счета сильно снизили масштаб катастроф, но не отменили задержек, смены девелопера и ухудшения потребительских характеристик проекта. Все это время заемщик платит проценты, не имея ни жилья, ни полноценного актива.

Когда ипотека превращается в долговую яму

По оценке эксперта, ипотека уходит из инвестиционной зоны в долговую, когда одновременно срабатывает несколько факторов: высокая ставка, перегретые цены, слабый объект и нестабильные личные финансы.

Тревожные признаки:

  • рост стоимости квартиры не покрывает переплату по процентам и сопутствующим расходам (страхование, ремонт, ЖКХ);
  • избыток предложения в локации и риск коррекции цен вниз — особенно в массивах типовых новостроек;
  • высокая долговая нагрузка (50% дохода и выше уходит на кредиты), при этом нет «подушки» хотя бы на 6–12 месячных платежей;
  • покупка «для себя» при отсутствии четкого инвестиционного расчета — ни по аренде, ни по перспективам перепродажи;
  • объект изначально низколиквиден: спорная локация, плохая транспортная доступность, массовый эконом‑сегмент без явных конкурентных преимуществ.
Картинка
/ Фото: REGIONS/Роман Малышенко
«Ипотека перестает быть инструментом сохранения средств и превращается в долговую яму тогда, когда рост стоимости жилья не компенсирует переплату по кредиту и риски, а семья фактически жертвует базовыми расходами ради обслуживания долга», — резюмировала Галий.

Что делать потенциальному заемщику:

  1. считать полную стоимость владения (проценты, страховки, ремонт, налоги и коммунальные платежи);
  2. держать долговую нагрузку ниже 30–40% дохода;
  3. трезво оценивать ликвидность конкретного проекта, а не «среднюю по рынку»;
  4. иметь резерв минимум на полгода платежей;
  5. сравнивать ипотеку не с «ничем», а с альтернативами — арендой и реальной доходностью других инструментов.

В противном случае ипотека из инструмента капитализации превращается в долговую кабалу, где квартира — не столько инвестиция, сколько дорогой и малоуступчивый объект потребления.

Ранее эксперты представили расчет, сколько на самом деле стоит двухкомнатная квартира в ипотеку в Подмосковье.