Дорогие метры: как меняется структура предложения на рынке новостроек

На первичном рынке жилья в старых границах Москвы продолжается структурное изменение: доля новостроек комфорт‑класса к началу августа 2026 года сократилась до 22,9 % — это самый низкий показатель за всю историю наблюдений. За год сегмент потерял 8,4 процентных пункта, сообщили аналитики компании «Метриум» изданию «РБК Недвижимость».

По данным CORE.XP, общий объём предложения на рынке новостроек в старых границах столицы к началу августа составил 1,9 млн кв. м — на 8 % меньше, чем годом ранее. Количество лотов в продаже снизилось ещё заметнее: за год показатель упал на 12 %, до 30,7 тыс. штук. При этом в сегменте комфорт‑класса объём экспозиции сократился на 40 %, до 4 тыс. лотов, а доля сегмента — на 6 п. п. В противовес этому предложение в премиальном сегменте выросло почти на 20 % год к году, до 5,5 тыс. лотов, а его доля увеличилась на 5 п. п., достигнув 18 %.

«Таким образом, на начало августа 2026 года первичный рынок жилой недвижимости в границах старой Москвы продолжает демонстрировать структурное сжатие предложения: объём экспозиции сокращается, при этом рынок смещается в сторону более дорогих сегментов», — отметили аналитики CORE.XP.

Цены растут, площади увеличиваются

Тренд на удорожание также подтверждается цифрами: средняя цена квадратного метра в строящихся проектах старой Москвы достигла ₽864,5 тыс. За год показатель вырос на 25 %, с начала года — на 7 %, хотя по сравнению с июлем 2026 года зафиксировано небольшое снижение на 2 %. Одновременно средняя площадь лота увеличилась на 4 %, до 64 кв. м. При этом основная часть предложения по‑прежнему приходится на квартиры без отделки.

Почему сокращается комфорт‑класс

Эксперты связывают снижение доли массовых новостроек со стабильным спросом при отсутствии новых проектов в сегменте. По данным «Метриум», в первой половине 2026 года в старой Москве не стартовал ни один новый проект комфорт‑класса, а на новых территориях появился лишь один такой проект. При этом доля запусков премиального и элитного жилья за первое полугодие выросла в 3,7 раза и достигла почти 82 %.

Как пояснила директор департамента аналитики и консалтинга «Метриум» Юлия Иванова, девелоперы не выводят новые проекты массового сегмента в старой Москве из‑за резкого снижения маржинальности на фоне роста себестоимости строительства, оттока клиентов и конкуренции с инвесторами, продающими квартиры в готовых новостройках по договорам купли‑продажи.

Восстановление активности в сегменте комфорт‑класса эксперты ожидают лишь после снижения ключевой ставки как минимум до 10–11 %. При этом сегмент, вероятно, изменится: на смену типовым кварталам могут прийти комплексы с улучшенными планировками и более развитой инфраструктурой.

Доступные варианты жилья всё чаще концентрируются в Новой Москве и за пределами МКАД.