Ипотека или съем? Когда платежи за жилье могут сравняться, объяснил эксперт

Ипотечный платеж в городах-миллионниках может приблизиться к стоимости аренды в 2027–2028 годах, если ставки продолжат снижаться, а покупатель сможет внести около 50% стоимости жилья. В Москве и Санкт-Петербурге такое соотношение, вероятнее всего, станет возможным не раньше 2029 года, рассказал «Газете.ру» бизнес-аналитик и преподаватель Колледжа мировой экономики и передовых технологий Александр Высоких.

При ставке по ипотеке 18%, первоначальном взносе 20% и сроке кредитования 20 лет покупка однокомнатной квартиры в Москве стоимостью ₽14,3 млн потребует около ₽177 тыс. в месяц. Аренда аналогичного жилья обходится примерно в ₽55–60 тыс. В Санкт-Петербурге платеж составит около ₽111 тыс. против ₽37–38 тыс. за аренду, а в среднем городе-миллионнике — ₽67 тыс. против ₽29–31 тыс.

Даже снижение ставки до 10% не позволит полностью сравнять расходы. При таких условиях ежемесячный платеж составит примерно ₽110 тыс. в Москве, ₽69 тыс. в Санкт-Петербурге и ₽42 тыс. в среднем миллионнике.

Существенно изменить ситуацию может первоначальный взнос в размере 50%. Например, при ставке 12% покупатель квартиры за ₽5,4 млн в городе-миллионнике будет выплачивать банку около ₽30 тыс. в месяц, что сопоставимо со стоимостью аренды. Для Москвы и Санкт-Петербурга, по оценке аналитика, потребуется снижение ставки примерно до 7–9% при таком же размере первоначального взноса либо заметный рост арендных ставок.

При стандартном первоначальном взносе в 20% равенство ипотечного платежа и аренды пока не выглядит базовым сценарием. При этом сравнивать варианты только по размеру ежемесячной выплаты некорректно: ипотечный платеж постепенно формирует собственность заемщика, тогда как аренда не создает имущественного актива.

При расчете расходов на покупку жилья также необходимо учитывать страховку, ремонт, содержание квартиры и упущенный доход от средств, направленных на первоначальный взнос.

Брать ипотеку по высоким текущим ставкам с расчетом на последующее рефинансирование, по мнению Высоких, имеет смысл только тем заемщикам, которые способны выдерживать такую финансовую нагрузку в течение двух-трех лет. При первоначальном взносе 20–30% и ставке около 18% более рациональным вариантом для многих покупателей может оставаться аренда с одновременным накоплением капитала и инвестированием разницы между арендной платой и потенциальным ипотечным платежом.