Продать квартиру или сдавать: что принесет больше денег в этом году

Что делать с квартирой, которая пустует? Обычно есть два пути: сдавать ее или продать. Вместе с экспертами «Домклик» разобрал плюсы и минусы каждого варианта, чтобы было проще понять, что выгоднее — долгосрочная аренда, посуточная сдача или продажа. А еще поговорим о том, как заставить недвижимость работать на вас.

Для многих россиян квадратные метры — это не просто стены, а способ сохранить сбережения и получать доход. Неудивительно, что, получив квартиру в наследство или по договору дарения, люди начинают ломать голову: что делать? Деньги нужны, а жилье простаивает. Если семья не обременена крупными долгами и не планирует серьезных трат, долгосрочная аренда станет хорошей прибавкой к бюджету. Если же есть финансовые «дыры», которые нужно закрыть, продажа может поправить положение.

Однако рынок непредсказуем: не всегда удается продать быстро и по желаемой цене. В таком случае сдача квартиры становится достойной альтернативой, чтобы жилье не простаивало.

Какие квартиры интересны арендаторам

Сразу оговоримся: ипотечные квартиры в эту схему не вписываются. Кредит имеет свою цену, а банк накладывает ограничения на сделки с залогом. Так что рассматриваем жилье, свободное от обременений.

Если выбор пал на аренду, нужно понять, насколько квартира привлекательна для жильцов. Риелторы советуют простой тест: представьте, хотели бы вы сами здесь жить? Если да — скорее всего, и другие захотят.

Чаще всего арендаторы ищут одно- или двухкомнатные квартиры в жилом состоянии и с удобной транспортной доступностью. Дом должен быть недалеко от метро (включая МЦК и МЦД) или остановок общественного транспорта. Возраст здания тоже важен. Например, в Москве однушку в типовой брежневке в спальном районе можно снять минимум за ₽35–40 тыс в месяц. Если дом построен после 2010 года, цена сразу вырастает на 50% и больше.

Нужен ли ремонт? Если локация отличная, можно обойтись и без него — главное, чтобы сантехника работала, была техника и интернет. Но аккуратная отделка станет конкурентным преимуществом и позволит поднять ставку. Главное — не переусердствовать: дорогой ремонт потребует дорогого обслуживания.

Посуточная аренда: доходно, но хлопотно

Сдавать квартиру посуточно финансово очень перспективно. Выручка может быть в два раза выше, чем при долгосрочной сдаче. Но есть нюансы.

Ключевой момент — личное участие владельца. Самостоятельная уборка, стирка и закупка расходников снижают затраты и повышают выгоду. Но будьте готовы к тому, что посуточная аренда отнимает много времени: нужно постоянно быть на связи, ведь проблемы у жильцов возникают в любой момент.

Когда лучше продать

Решение о продаже обычно приходит, если сдать квартиру выгодно не получается. Прибыльность — это соотношение усилий и выручки, приемлемое для каждого.

Возьмем среднюю стоимость аренды однушки в ₽40 тыс. В год это ₽480 тыс. Коммуналка обойдется примерно в ₽60 тыс, налоги — до ₽28,8 тыс. (4% при самозанятости, если арендатор — физлицо). После вычета остается около ₽391,2 тыс в год или ₽32,6 тыс в месяц. Но самая непредсказуемая статья — амортизация: поломки техники, мебели, обновление покрытий.

Если квартира готова к сдаче прямо сейчас и есть готовность решать бытовые проблемы, доход станет хорошим подспорьем. Но если нужна крупная сумма одномоментно — на лечение, образование или погашение долгов — продажа может быть лучшим выходом.

Три стратегии монетизации

Когда квартира перестает быть местом для жизни, перед собственником открываются разные пути. Рассмотрим три популярные стратегии на примере сталинки.

Стратегия 1. Масштабирование через аренду

Владелец продает дорогой, но морально устаревший объект и покупает несколько ликвидных новостроек под сдачу. Сталинка обладает высокой остаточной стоимостью благодаря локации и высоким потолкам, но ее слабое место — изношенные коммуникации и потенциально высокие затраты на ремонт.

Вырученные средства делятся на покупку двух компактных студий или однушек в новых ЖК с хорошей транспортной доступностью. Новостройка становится способом сохранения капитала, если чистая доходность аренды падает ниже 3% годовых. Инвестиционный порог — от 5% годовых.

Плюсы сдачи двух студий:

Однако есть и минусы: возможный рост коммунальных платежей, расходы на отделку «бетонной коробки» (15–25% от стоимости), налоги на имущество по двум объектам и необходимость найма управляющего.

Эта стратегия подходит тем, кто готов заниматься операционным управлением и хочет создать денежный поток, превышающий доходность от одной старой квартиры.

Стратегия 2. Финансовая свобода без молотка и гаечного ключа

Собственник продает квартиру, гасит долги и выводит сумму в наличные. Главная цель — избавление от головной боли: капремонта, заливов соседей, поиска квартирантов и общения с налоговой.

Куда вкладывать деньги с продажи:

Этот путь выбирают те, кому важнее время, спокойствие и мобильность капитала, а не максимальная номинальная доходность.

Стратегия 3. Комбинированный подход

Золотая середина для умеренных консерваторов. Часть денег идет на покупку одной качественной новостройки под сдачу, а остальной капитал размещается в консервативных финансовых инструментах. Это дает и защиту от девальвации, и пассивный доход, сохраняя ликвидность.

Рынок новостроек не на пике, но и не в свободном падении — он в фазе «дорогого равновесия». Ключевая ставка ЦБ застыла на 14%, инфляция 6,3%. Средняя цена квадрата в новостройках Санкт-Петербурга — 277,4 тыс. ₽, в Ленинградской области — 188,3 тыс. ₽.

Когда не стоит торопиться с продажей

Желание продать понятно, но не всегда есть возможность сделать это быстро и по желаемой цене. Сейчас преобладает «рынок покупателя»: предложение превышает спрос. Средний срок продажи по нижней границе цены вырос в два раза и составляет около полугода. Некоторые варианты висят в продаже больше года.

На таком рынке быстрая реализация подразумевает дисконт 10–15%. Если нет готовности демпинговать, сделку разумнее отложить. На длинном отрезке времени недвижимость все равно дорожает и находит покупателя. Поэтому выгодно сдавать или продавать — зависит не только от финансового состояния владельца, но и от рыночных условий

/читайте также

Общество

Соседи могут сорвать сделку: когда покупатель вправе отказаться от квартиры

24 сентября16:38

Экономика

От покупки квартиры до лечения и учебы: какие расходы можно вернуть во время декрета

24 сентября09:31

Экономика

Новостройки против вторички: почему в Подмосковье первичное жилье дорожает

24 сентября08:52