Риелторские компании предложили ввести для пенсионеров особый порядок продажи единственного жилья, чтобы защитить их от мошенников и одновременно снизить риски для добросовестных покупателей, сообщают «Известия». Поводом стала серия дел по так называемой «схеме Долиной», когда пожилые собственники через суд добиваются возврата уже проданных квартир, а новые владельцы остаются и без недвижимости, и без денег.
Ассоциации и крупные компании рынка направили свои предложения в правительство, Госдуму и Совет Федерации. По данным собеседников издания в кабмине, документ уже поступил на рассмотрение.
По оценкам авторов инициативы, более 90% случаев связаны с продажей единственного жилья пожилыми людьми под давлением аферистов и последующим переводом всей суммы на счета третьих лиц. В таких ситуациях пенсионеры позже заявляют, что действовали под воздействием мошенников или в состоянии, не позволявшем осознавать последствия сделки, а суды нередко встают на их сторону.
Риелторы предлагают обязать использовать при сделках с единственным жильем пожилых граждан только номинальные счета. Такой счет открывает покупатель, но средства на нем принадлежат продавцу. Деньги с него предлагается разрешить использовать, в первую очередь, для покупки нового жилья на самого пенсионера, при этом ему остается право свободно распоряжаться остатком суммы.
Если недвижимость приобретается на третьих лиц, включая родственников, инициаторы предлагают закрепить за пожилым продавцом соразмерную долю в новом объекте. Дополнительно предлагается разрешить снятие не более 10% стоимости проданного жилья «живыми» деньгами, а остальной объем — расходовать безналично: на выплаты по кредитам и налогам, покупку товаров и услуг, размещение вклада. При этом важным условием называют наличие у пенсионера постоянной регистрации по новому адресу.
Отдельный блок касается профилактики мошенничества. Риелторы предлагают обязать банки, агентства, Росреестр и нотариусов выдавать под подпись памятки о типичных схемах обмана и контактами горячей линии. При сильном занижении цены — более чем на 10% от рынка — для продавцов старше 55 лет они рекомендуют вводить психолого-поведенческую экспертизу, чтобы оценить, понимает ли человек последствия сделки.
Крупные игроки рынка инициативу в целом поддерживают, указывая, что «эффект Долиной» уже начал подрывать доверие к вторичному рынку жилья. По словам представителей риелторских компаний, в этом году им приходилось блокировать сделки, в которых прослеживались признаки давления на пожилых собственников, однако аферисты все чаще обходятся без посредников.
Часть экспертов, впрочем, считает, что возраст не всегда является ключевым фактором риска и особый контроль нужен для всех сделок с единственным жильем, вне зависимости от года рождения собственника. Они напоминают, что многие граждане в целом плохо ориентируются в юридических нюансах и документах, связанных с продажей квартиры.
Юристы и депутаты оценивают предложения осторожно. В Госдуме напоминают, что любые ограничения на распоряжение собственностью и разделение граждан по возрасту должны соответствовать Конституции и не превращаться в форму дискриминации. По их мнению, есть риск, что добросовестные пожилые люди фактически лишатся права свободно управлять своим имуществом, а сделки станут заметно сложнее и дольше даже в обычных ситуациях.
При этом парламентарии признают, что проблема уже стала системной: по данным следственных органов, за последние годы было зафиксировано сотни случаев, когда деньги от продажи жилья уходили мошенникам, а десятки пенсионеров подали иски о возврате недвижимости. В значительной части таких дел суды вставали на сторону прежних собственников, оставляя покупателей без квартиры и нередко с невыплаченным ипотечным кредитом.
В качестве альтернативы жестким ограничениям эксперты предлагают развивать институт добровольных самозапретов: собственник заранее подает заявление о невозможности продать объект без дополнительных проверок, участия нотариуса или соблюдения особых условий. Обсуждаются также идеи расширения обязательного нотариального удостоверения сделок с участием пожилых граждан, ужесточения ответственности за психологическое давление и более строгого контроля со стороны банков за переводом крупных сумм со счетов уязвимых клиентов.
Пока же и риелторы, и юристы сходятся в одном: покупателям, которые не хотят оказаться в роли «жертвы пенсионера», приходится самостоятельно проверять историю объекта, общаться с родственниками продавца, обращать внимание на явно заниженную цену и настаивать на полной юридической проверке и прозрачной схеме расчетов.
Ранее сообщалось, как покупателя лишили квартиры из-за запоя продавца.
