С 2026 года программа льготного ипотечного кредитования для семей с детьми, известная как «семейная ипотека», претерпит существенные корректировки. Ключевое нововведение - ограничение выдачи льготного кредита одной семьей только один раз. Это означает, что право на оформление займа по льготной ставке, которая на данный момент составляет порядка 6% годовых, можно будет реализовать единожды.
Помимо этого, ожидаются и другие изменения в условиях программы льготной ипотеки, цель которых - сделать механизм поддержки более адресным и эффективным. Введение данных мер направлено на оптимизацию бюджетных расходов и фокусировку помощи именно на тех категориях граждан, которые в ней наиболее нуждаются.
Чтобы понять, кому станет недоступна ипотека в будущем, важно детально рассмотреть новые правила и критерии отбора заемщиков, которые вступят в силу. В этом материале мы разберем основные планируемые изменения совместно с экспертами финансового рынка.
| Что меняется | Было (до 2026) | Стало (с 2026) |
| Количество льготных кредитов на семью | Можно было оформить два (по одному на каждого супруга) | Только один кредит на семью |
| «Донорская» схема | Была легальна | Полностью запрещена |
| Рефинансирование комбо-ипотеки | Приводило к потере льготы по всей сумме | Можно рефинансировать только рыночную часть, сохраняя льготную |
| Субсидии банкам | Выше | Снижены на 0.5 п.п. |
Ключевым изменением, которое вступит в силу с 1 февраля 2026 года, станет принцип «одна семья - одна льготная ипотека». Это фундаментальный пересмотр правил программы. Ранее каждый из супругов обладал индивидуальным правом на получение кредита по льготной ставке, что теоретически позволяло одной семье оформить два таких займа. Новая норма исключает эту возможность, устанавливая лимит в один льготный кредит на одну ячейку общества.
Для практической реализации данного ограничения вводится обязательное условие: оба взрослых члена семьи (супруги или единственный родитель) должны выступать созаемщиками по кредитному договору. Это механизм, который позволит банкам и регулятору идентифицировать семью как единого получателя господдержки.
Важно понимать, что это уже второй этап ужесточения контроля. Первый был реализован в декабре 2023 года, когда правило «одна льготная ипотека в одни руки» начало действовать для всех государственных ипотечных программ. Однако тогда ограничение касалось конкретного заемщика. С февраля 2026 года под «одними руками» будут юридически пониматься все совершеннолетние члены семьи, выступающие созаемщиками.
Как поясняет руководитель направления экспертной аналитики финансового маркетплейса «Банки.ру» Инна Солдатенкова, основная цель нововведения - повысить адресность и справедливость государственной поддержки.
«Установление запрета на выдачу второй ипотеки в первую очередь направлено на то, чтобы сделать поддержку более адресной. Участвовать в программе смогут только те семьи, которые нуждаются в решении жилищного вопроса. Кроме того, новое правило исключает возможность покупки квартиры по льготным условиям с целью ее использования для дополнительного заработка», - отмечает эксперт.
Она также обращает внимание на важный правовой аспект: оба супруга несут солидарную ответственность по долгу даже в случае развода. Разрешить этот вопрос можно через разделение обязательств или переоформление договора на одного из бывших супругов. Но если гражданин уже воспользовался льготной программой в рамках семьи, то право на нее для него будет исчерпано.
Одним из наиболее значимых нововведений станет полное устранение легальной, но популярной схемы, известной как «донорская» ипотека. Ранее она позволяла приобретать жилье по льготной ставке тем, кто напрямую не соответствовал критериям программы.
Схема работала через привлечение так называемого «донора» - человека, который формально подходил под условия «семейной ипотеки». Например, им мог выступать родственник (родитель, опекун), у которого есть ребенок нужного возраста (рожденный с 2018 года). Этот человек становился основным заемщиком по льготной ипотеке, хотя фактически квартира приобреталась и оплачивалась другой семьей - например, супругами без детей или с детьми старше шести лет. Таким образом, программа использовалась не по целевому назначению.
Рост количества подобных заявок привел к ужесточению требований со стороны Минфина. С 1 февраля 2026 года использование «донорской ипотеки» станет невозможно. Ключевое изменение заключается в том, что привлекать третьих лиц в качестве основных заемщиков будет запрещено.
«С февраля 2026 года включить третьих лиц в ипотечный договор не получится за исключением случаев, когда собственных доходов у супругов недостаточно и нужна финансовая поддержка созаемщиков», - уточнила Инна Солдатенкова.
Важным дополнением является санкция для потенциальных «доноров». Замруководителя ипотечного департамента компании «Этажи» Татьяна Решетникова предупреждает:
«Теперь в случае привлечения донора право на семейную ипотеку теряет и сам донор, и его супруг или супруга».
Это означает, что любая попытка обойти правила лишит права на льготу обе вовлеченные семьи.
Эксперты прогнозируют, что данная мера существенно повлияет на спрос. По оценкам компании «Этажи», отмена схемы может привести к снижению числа оформлений «семейной ипотеки» на 15–20%.
Главное последствие для рядовых заемщиков - исчезновение возможности поэтапного улучшения жилищных условий в рамках программы. Ранее семья могла сначала купить небольшую квартиру, погасить кредит и, при рождении следующего ребенка, претендовать на вторую льготную ипотеку для покупки более просторного жилья. Теперь, с принципом «одна семья - один кредит», эта стратегия перестанет работать, что, по мнению экспертов, повысит долговую нагрузку на семьи при первичном приобретении жилья.
Помимо изменений для заемщиков, с 2026 года корректировке подвергнется и механизм финансирования самой программы предоставления субсидированных ипотек со стороны государства. Речь идет о сокращении объемов субсидирования, которые бюджет выплачивает банкам-кредиторам для компенсации недополученного дохода по льготным ставкам.
В рамках программ господдержки, включая «семейную ипотеку», государство возмещает банкам часть их потенциальных убытков. Компенсация рассчитывается как разница между рыночной стоимостью денег (основа - ключевая ставка Банка России, увеличенная на установленную надбавку) и той льготной ставкой, по которой кредит выдается заемщику (например, 6%). Эта субсидия делает участие банков в программе экономически целесообразным.
С 1 января 2026 года размер компенсационной выплаты банкам будет уменьшен на 0,5 процентных пункта. На фоне общего снижения ключевой ставки это приведет к тому, что субсидирование для кредитных организаций станет менее щедрым. По словам экспертов, это вынудит банки пересмотреть свои подходы к работе с льготными продуктами в сторону ужесточения.
Как поясняет Татьяна Решетникова из компании «Этажи», это повлечет за собой несколько рисков для рынка ипотечного кредитования:
Экспертные оценки предсказывают ощутимое влияние этих мер. По прогнозам компании «Этажи», сокращение субсидий может привести к одному из двух сценариев, либо их сочетанию:
С 1 февраля 2026 года для заемщиков, оформивших так называемую комбинированную (комбо-) ипотеку, появится новая, более гибкая возможность. Речь идет о рефинансировании, но с важным условием: перекредитовать можно будет только рыночную часть займа, в то время как льготная составляющая по программе «семейная ипотека» останется нетронутой.
Комбо-ипотека - это кредит, состоящий из двух частей.
Первая часть оформляется по льготной госпрограмме (например, под 6% на сумму до установленного лимита), а вторая, сверхлимитная - по стандартной рыночной ставке банка. Ранее при попытке рефинансирования такого кредита в другом банке пересчет производился целиком, по рыночным условиям. В результате заемщик безвозвратно терял льготную ставку по первой части долга, что делало процедуру экономически нецелесообразной.
Новое правило кардинально меняет ситуацию. Как поясняет эксперт Инна Солдатенкова, теперь банки обязаны будут предоставлять справки, раздельно характеризующие каждую часть кредита. Это позволит заемщику обратиться в другой банк и рефинансировать исключительно рыночную, более дорогую составляющую своего долга по ипотеке.
Преимущества такого подхода очевидны:
Это изменение, наряду с другими, направлено на тонкую настройку программы. Оно повышает её гибкость и социальную ориентированность, позволяя добросовестным заемщикам оптимизировать свои долговые обязательства по ипотеке, не лишаясь при этом господдержки. Как отмечает представитель «Банки.ру», общий вектор реформ - обеспечить адресность помощи и исключить использование льготных механизмов в спекулятивных или бизнес-целях.
Описанные изменения, вступающие в силу в 2026 году, могут стать не последними. В повестке остаются дополнительные законодательные инициативы, направленные на дальнейшее сужение круга получателей ипотеки и повышение адресности программы. Эти предложения пока не реализованы, но активно обсуждаются.
Одним из ключевых возможных новшеств является введение прогрессивной ставки по ипотеке в зависимости от количества детей в семье.
Обсуждаемая модель предполагает:
Идея была озвучена председателем комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолием Аксаковым с потенциальным сроком внедрения еще в конце 2025 года, однако на данный момент такое изменение не введено. Его цель - создать дополнительный стимул для рождения второго и последующих детей.
Еще одним радикальным предложением, прозвучавшим в марте 2025 года от председателя Совета Федерации Валентина Матвиенко, является запрет на оформление льготного кредита не по месту постоянной регистрации (прописки). Основной аргумент - борьба с использованием программы в инвестиционных, а не жилищных целях, например, для покупки квартиры в столичном регионе под сдачу в аренду.
В качестве обоснования приводилась статистика, согласно которой около 40% всех льготных кредитов были выданы в Москве, Санкт-Петербурге и Московской области. Это, по мнению авторов инициативы, свидетельствует о перекосе в распределении господдержки и слабой связи программы с задачей повышения рождаемости в депрессивных регионах. На данный момент данное ограничение официально не принято.
Программа была запущена в 2018 году и в летом 2024 года продлена до 2030 года с корректировкой условий.
На сегодняшний день льготная ставка по ипотеке (около 6% годовых) доступна следующим категориям заемщиков:
Объектом финансирования по программе может выступать новостройка у юридического застройщика или частный жилой дом с земельным участком при условии расчетов через эскроу-счет.
Столкнувшись с грядущими изменениями, действуйте стратегически. Вот ключевые шаги:
