:format(webp)/YXJ0aWNsZXMvaW1hZ2UvMjAyNi8yL3Bva3Vwa2Eta3ZhcnRpcnktcG9rdXBrYS1kYWNoaS1zdWJzaWRpamEtc2l0ZS13aWRlLmpwZw.webp)
Прощай, ипотека? Как платить за жилье вдвое меньше, объяснил эксперт
Финансист Трепольский: объем задолженности по ипотеке в РФ превысил 23 трлнРоссийский ипотечный рынок столкнулся с новой реальностью: число заемщиков достигло 11 млн человек, а общий объем задолженности перевалил за ₽23,15 трлн. Эксперт по финансам, бизнес-эксперт Pronline Дмитрий Трепольский в беседе с «Газетой.ру» проанализировал ситуацию, назвав ее «ипотекозависимостью» — состоянием, при котором жилищные кредиты стали для семей не просто способом приобретения жилья, а долгосрочным финансовым бременем, чутко реагирующим на малейшие изменения ставок и господдержки.
По итогам 2025 года ипотечный долг вырос на 9%, несмотря на высокие рыночные ставки. Драйвером роста стали не новые заемщики, а увеличение средней суммы кредита. Первичное жилье подорожало примерно на 10% за год, вынуждая людей занимать больше и растягивать выплаты на десятилетия. Средняя длительность ипотечных договоров приблизилась к 25–30 годам — фактически к границе стандартного трудового стажа.
На этом фоне резко ухудшилась платежная дисциплина. Объем просроченной задолженности за год удвоился, превысив ₽200 млрд. Доля проблемных ипотечных кредитов достигла 1%. Для сравнения, в сегменте необеспеченных кредитов просрочка составляет около 4,5%, однако сам темп роста проблемной ипотеки вызывает тревогу, отметил Трепольский.
Главной уязвимостью рынка эксперт назвал критическую зависимость от льготных программ. Сегодня более 80% выдач приходится на субсидируемую ипотеку, прежде всего на семейную. Любое изменение параметров господдержки моментально отражается на спросе.
В 2026 году в зоне особого риска окажутся региональные новостройки там, где предложение избыточно. По предварительным данным, примерно в трети регионов уже фиксируются риски недостаточного спроса. В группе повышенного внимания — заемщики с высокой долговой нагрузкой (более 80%), оформившие кредиты на пике спроса в конце 2025 года.
Не менее тревожная ситуация складывается у покупателей-инвесторов, которые приобретали квартиры в новостройках по максимальным ценам. Разрыв между первичным и вторичным рынком местами достигает 40%, что делает быструю перепродажу без убытка практически невозможной.
Прогноз на 2026 год, по словам финансиста, предполагает охлаждение рынка. Ожидается замедление объемов выдач до ₽4 трлн против ₽4,9 трлн в пиковые годы. При ключевой ставке в среднем 13–15% рыночная ипотека на уровне 16–18% останется недоступной для большинства семей. На этом фоне может усилиться сдвиг в сторону аренды: ежемесячный платеж за съемное жилье сейчас в 2–2,5 раза ниже ипотечного.
Резкого обвала цен на жилье эксперт не ожидает. Девелоперы, работающие в модели проектного финансирования, имеют запас прочности и чаще выбирают замедление темпов строительства и точечные скидки, а не прямое снижение цен. Однако доступность жилья может продолжить ухудшаться: даже при снижении ставок до 12–14% рост цен способен возобновиться на фоне оживления спроса, и выгода от более дешевого кредита будет частично «съедаться» подорожанием квадратного метра, резюмировал Трепольский.
:format(webp)/aHR0cHM6Ly94bi0tODBhaGNubGhzeGoueG4tLXAxYWkvbWVkaWEvbXVsdGltZWRpYS9tZWRpYWZpbGUvZmlsZS8yMDI2LzAxLzI3LzIwMjUxMjI2XzEzMzYzNy5qcGc.webp)
:format(webp)/YXJ0aWNsZXMvaW1hZ2UvMjAyNi8yL21hbi03MTIyLTFfcldYOEtodS5qcGc.webp)
:format(webp)/YXJ0aWNsZXMvaW1hZ2UvMjAyNi8yLzIzNmIzNDY3LWEzNTAtNGI2ZS1hZjYxLWJjMTRkOTI5YzdjMi5qcGc.webp)
:format(webp)/YXJ0aWNsZXMvaW1hZ2UvMjAyNi8yLzQ4ZmMwZDFkMGUyNzExZjE5NGFhN2U2MWVjZjgzNTY2LTEuanBn.webp)
:format(webp)/aHR0cHM6Ly94bi0tODBhaGNubGhzeGoueG4tLXAxYWkvbWVkaWEvbXVsdGltZWRpYS9tZWRpYWZpbGUvZmlsZS8yMDI2LzAyLzIzLzIwMjYwMjEyXzE0MzUxNC5qcGc.webp)
:format(webp)/YXJ0aWNsZXMvaW1hZ2UvMjAyNi8yLzIwMjUtMDUtMTgtMDktMDUtNDguanBn.webp)
:format(webp)/YXJ0aWNsZXMvaW1hZ2UvMjAyNi8yLzIwMjUtMDMtMTktMDktNTgtMzNfZ3NFdjNUMi5qcGc.webp)
:format(webp)/YXJ0aWNsZXMvaW1hZ2UvMjAyNi8yL21nLTcwMDYuanBn.webp)
:format(webp)/YXJ0aWNsZXMvaW1hZ2UvMjAyNi8yL2NoYXRncHQtaW1hZ2UtMTktZmV2ci0yMDI2LWctMjItMjEtNTEtMS5wbmc.webp)