Дарение ипотечной квартиры: что нужно знать до сделки

Подарить квартиру, купленную в ипотеку, возможно, однако собственник не может свободно распорядиться таким жильем до полного погашения кредита: квартира формально принадлежит заемщику, но находится в залоге у банка. Об этом «Газете.ру» рассказала директор по правовым вопросам девелопера Level Group Валентина Восканян.

По словам эксперта, перед дарением необходимо проверить условия кредитного договора и закладной, а в большинстве случаев — получить предварительное согласие кредитной организации. Банк оценит схему сделки, личность одаряемого и дальнейший порядок исполнения обязательств по кредиту.

Возможны два базовых варианта: первоначальный заемщик продолжает выплачивать ипотеку, а квартира переходит к одаряемому с сохраняющимся обременением, либо банк согласует перевод долга на нового собственника, если тот подтвердит платежеспособность.

Восканян подчеркнула, что договор дарения сам по себе не переводит ипотечный долг на нового собственника. Переход права на квартиру и перевод долга — это разные юридические процедуры; чтобы обязанность платить кредит перешла к одаряемому, необходимо отдельное согласование с банком.

Если оформить дарение без учета условий банка, квартира по-прежнему остается предметом залога, а нарушение порядка распоряжения заложенным имуществом может повлечь требования со стороны кредитора. Оптимально получить письменное согласие банка или его официальный отказ еще до подписания договора, советует юрист.

После согласования стороны заключают договор дарения и регистрируют переход права собственности в Росреестре. Если кредит не погашен, запись об ипотеке сохраняется в ЕГРН. Дополнительно следует проверить, не требуется ли нотариальное оформление сделки, например при дарении доли. Если жилье куплено в браке, может понадобиться нотариальное согласие второго супруга. Отдельного внимания требуют квартиры, приобретенные с маткапиталом: если выделены доли детей, сделка не должна ухудшать их положение.