Ловушка для покупателя: почему квартира с «детским прошлым» может обернуться судом даже спустя годы

Основатель бизнес-сообщества «Русяев Клуб», юрист Илья Русяев рассказал REGIONS, в каких случаях для продажи жилья с прописанными детьми требуется разрешение органов опеки, а когда можно обойтись без него, а также предупредил о рисках для покупателей.

По словам эксперта, ключевое значение имеет статус ребенка в квартире. Юрист сообщил, что ситуаций принципиально две, и путать их нельзя. «Первая: ребенок просто зарегистрирован (прописан), но не является собственником и не имеет доли. Вторая: ребенок владеет квартирой целиком или ее частью, — пояснил он, подчеркнув, что правовые последствия совершенно разные.

Если несовершеннолетний только прописан, но не собственник, продажа квартиры, по словам Русяева, возможна без разрешения органов опеки. Он отметил, что собственник вправе распоряжаться своим имуществом свободно. Однако специалист обратил внимание на исключение: «Единственное исключение установлено п. 4 ст. 292 ГК РФ: согласие опеки все же потребуется, если ребенок остался без родительского попечения (родители умерли, лишены родительских прав, признаны безвестно отсутствующими) либо находится под опекой или попечительством».

В остальных случаях, как пояснил юрист, задача сводится к снятию ребенка с регистрационного учета.

Иная ситуация складывается, когда у ребенка есть доля в недвижимости. Эксперт рассказал, что в этом случае в силу вступают статьи 37 ГК РФ и Федеральный закон «Об опеке и попечительстве». «Они требуют предварительного разрешения органов опеки на любую сделку по отчуждению имущества несовершеннолетнего», — разъяснил он.

Юрист подробно описал процедуру получения согласия. По его словам, опека рассматривает заявление в течение 15 рабочих дней и выдает либо согласие в форме распоряжения, либо мотивированный отказ. Илья Русяев перечислил критерии оценки: площадь нового жилья не должна быть меньше, его расположение и состояние не должны ухудшать условия проживания ребенка. «Если одновременная покупка нового жилья не планируется, деньги за долю ребенка должны быть зачислены на его банковский счет», — уточнил он.

Кроме того, эксперт обратил внимание на процедурные особенности.

В завершение юрист предостерег покупателей таких квартир. Илья Русяев сообщил о возможных рисках: если при продаже были нарушены права несовершеннолетнего, сделку могут признать недействительной даже спустя несколько лет по иску органов опеки, прокуратуры или самого ребенка по достижении совершеннолетия. «Поэтому перед покупкой такого жилья разумно запросить выписку из домовой книги, убедиться в отсутствии детских долей и проверить, не использовался ли при покупке квартиры материнский капитал», — резюмировал он.

В каких случаях для продажи квартиры требуется согласие органов опеки, а когда можно обойтись без него, — читайте в материале REGIONS.