Ипотеку будем платить по-новому? Как изменились ставки по кредитам и чего ждать в 2026 году

Впервые с июля 2024 года средние ставки по ипотечным программам в России опустились ниже порога в 20% годовых. По данным аналитиков «ДОМ.РФ» за период с 27 марта по 3 апреля, снижение составило от 0,32 до 0,37 процентного пункта в зависимости от типа жилья. Средняя ставка по ипотеке на новостройки уменьшилась до 19,93%, на готовое жилье — до 19,61%, сообщает «РБК Недвижимость».

Предыдущий раз рыночные ставки по ипотеке находились на уровне около 19% в июле 2024 года. Тогда банки начали пересматривать условия выдачи на фоне роста ключевой ставки и ожиданий ее дальнейшего повышения.

Почему снизились ставки по ипотеке: действия Сбербанка и ВТБ

Падение средних рыночных ставок по ипотеке ниже отметки 20% произошло после решений двух крупнейших игроков. Сбербанк снизил ставки нецелевых кредитов под залог недвижимости на 1 п. п., а на рефинансирование ипотеки — на 0,5 п. п. ВТБ уменьшил ставки на 1 п. п. для кредитов с первоначальным взносом от 50%.

Спрос на рыночную ипотеку вырос в 4 раза в марте 2026 года

Доля рыночных кредитов достигла 42%

Снижение рыночных ставок, начавшееся в прошлом году, уже привело к росту выдач по рыночным программам. В марте было выдано 43 тыс. кредитов на общую сумму 138 млрд ₽. Число выданных кредитов выросло в 2,7 раза в годовом выражении, а совокупный объем — в четыре раза. Доля рыночной ипотеки в общем объеме выдачи увеличилась до 42% против 21% в среднем в 2025 году.

Строительная отрасль получит двойную выгоду от снижения ставки: за счет роста рыночной ипотеки и снижения стоимости проектного финансирования.

Прогноз по выдаче ипотеки на 2026 год

По мере смягчения денежно-кредитной политики выдача рыночной ипотеки продолжит расти. Одновременно будет увеличиваться спрос на рефинансирование ипотечных кредитов, выданных за последние два года. Накопленный за полтора года заградительных ставок спрос начинает оживать. Заемщики реализуют отложенные планы по улучшению жилищных условий в расчете на скорое рефинансирование под более низкий процент.

В первом полугодии 2026 года доля рыночного кредитования вряд ли достигнет половины выдач, несмотря на сокращение объемов семейной ипотеки. Однако во второй половине года рынок перейдет к паритету льготной и рыночной ипотеки с преобладанием последней в отдельные месяцы.

Согласно прогнозу «ДОМ.РФ», по итогам года будет выдано 1–1,2 млн кредитов на общую сумму 4,6–5 трлн ₽. Для сравнения: в 2025 году россияне оформили 1 млн ипотечных кредитов на 4,4 трлн ₽, что на 26% меньше в количественном выражении и на 9% — в денежном.

Доступность ипотеки: почему ставки ниже 20% не решают проблему

Рыночная ипотека остается дорогой для большинства

Несмотря на снижение ставок, рыночная ипотека все еще недоступна для широких масс. При ставках около 19% и с учетом высокой стоимости недвижимости требованиям по предельной долговой нагрузке соответствуют только клиенты с доходом значительно выше среднего или с большим первоначальным взносом.

С учетом дополнительных расходов (страховки, комиссии) полная стоимость кредита может достигать 26–28%. Ежемесячные платежи остаются на высоком уровне, что не решает проблему доступности жилья для широких масс.

Расчеты «ДОМ.РФ»: 15 кв. м против 42 кв. м по льготным программам

Даже после снижения ставок рыночная ипотека остается дорогой. Если отдавать за нее 50% от зарплаты, предоставленных банком средств хватит на покупку всего 15 кв. м. По льготным программам доступны 42 кв. м. Платеж по рыночным ставкам составляет в среднем 62% от дохода семьи, тогда как по льготным программам — 23%.

Когда ипотека станет доступной: психологический барьер 10–12%

Психологическим барьером эксперты называют ставки 10–12%. При таких значениях жилищные кредиты становятся доступными для массового покупателя. Однако в текущем году рыночная ипотека до таких значений, скорее всего, не опустится.

При реализации базового сценария Банка России ключевая ставка на конец года составит 12–13%. Это означает, что ставки по рыночной ипотеке уйдут ниже 15% и заметно оживят спрос уже в конце текущего — начале следующего года.

Читайте также:

Оплачиваете ЖКХ онлайн? Юрист советует не выбрасывать бумажные квитанции

Договоры на коммунальные услуги предложили заключать дистанционно

У соседей не спросили: как сдавать жилье и не нарваться на неприятности