Собственник вы, а командует жилец: как прописанный родственник блокирует продажу

/Главная /Общество

Автор текста:

Евгений Акопян

23 октября13:36

/Главная /Общество

Автор текста:

Евгений Акопян

23 октября13:36

Желание помочь родному человеку порой обходится слишком дорого. Пожилые супруги пожалели племянника и оформили ему постоянную регистрацию, искренне веря, что «штамп — это просто формальность, которая ни на что не влияет». Спустя пару лет благодарный родственник запер замки, прописал несовершеннолетних наследников и через суд отстоял бессрочное право пользования чужой квартирой. Чем на самом деле грозит прописка даже самых близких людей и какие юридические ловушки подстерегают доверчивых владельцев, рассказывает REGIONS.

Что скрывается за словом «прописка»

Юридически понятия «прописка» давно не существует — это устаревший термин. Сегодня речь идет о регистрации, и она бывает двух видов. Постоянная регистрация по месту жительства — та самая отметка в паспорте. Временная регистрация по месту пребывания оформляется отдельным листком на конкретный срок: год, два, пять, десять, а иногда и на 20 лет. Дальше под пропиской понимается именно постоянная регистрация — она и создает основные проблемы.

Главное заблуждение: «прописанный — просто штамп»

Распространено мнение, что регистрация ничего не значит. На деле человек с постоянной регистрацией получает право постоянно жить в квартире, даже не будучи ее собственником. Он может в любой момент прийти, открыть дверь и заявить, что это его дом. Полиция, проверив паспорт, уйдет — право жить здесь у него действительно есть.

История из судебной практики

Женщина купила квартиру, оформила сделку и месяц жила спокойно. Вернувшись однажды домой, она обнаружила там двух незнакомых женщин. Вызванная полиция проверила документы и сообщила, что те имеют право здесь жить. Выяснилось, что это бывшие собственницы: несколько лет назад они подарили квартиру родственнице, а нотариус прописала в договоре дарения право пожизненного проживания для них. Покупательница дошла до суда и проиграла всем инстанциям. Теперь она живет в однокомнатной квартире втроем с людьми, которых не знала при покупке. Вывод прост: перед сделкой критически важно понимать, кто зарегистрирован в квартире и на каком основании.

Кого невозможно выписать

Есть категории граждан, которых не снимают с учета даже через суд.

Отказники от приватизации. Если человек когда-то отказался участвовать в приватизации, с момента ее оформления у него возникает право пожизненного проживания. Такую квартиру покупают только после снятия этих людей с учета и прекращения права безвозмездного пользования.
Лица, указанные в договоре дарения. Нотариусы нередко прописывают в дарственных и соглашениях о разделе имущества пункт о пожизненном проживании. При покупке жилья, где зарегистрирован кто-то кроме собственника, нужно требовать договор дарения и читать его целиком.
Люди, зарегистрированные по договору безвозмездного пользования. По такому договору регистрируют родственников — бабушек, дедушек. Собственник хочет, чтобы они дожили свой век в квартире, но при продаже покупателю часто просто не сообщают о жильцах.
Члены семьи собственника в кооперативной квартире. Те, кто включен в ордер, но не стал собственником (например, папа — собственник, а мама и дочь — нет), имеют право пожизненного проживания. При смене собственника это право сохраняется.

Как чужая регистрация мешает распоряжаться жильем

Многие рассуждают: прописанный человек не имеет доли, значит, ничего страшного. На практике нормально распорядиться недвижимостью не получится. Мужчина приехал в Москву на заработки и попросил тетю прописать его в пустующей квартире — требовалось для работы. Она согласилась, потом разрешила пожить за коммунальные платежи. Племянник зарегистрировал в квартире двух несовершеннолетних детей (для этого согласие собственника уже не нужно) и перевез семью. Когда тетя попыталась продать жилье, он отказался выписываться, аренду не платил — только коммуналку. Женщина платит налоги, но квартирой пользуются посторонние. Единственный выход — продавать с дисконтом в пару млн ₽, а новый собственник, скорее всего, будет выписывать жильцов через суд около года.

Похожая история с бабушкой: ее прописали в московской квартире ради операции, но легче ей не стало — она лежит в Красноярске. Квартиру собираются продавать, а бабушка отказывается выписываться и давать доверенность. Люди ждут и ничего не могут сделать.

Постоянная или временная

Постоянная регистрация — самый опасный вариант: если человек отказывается выписываться, снять его можно только через суд и далеко не всегда. Процедура включает заявление, доказательства непроживания и несколько заседаний, а времени уходит от полугода до года. Временная регистрация дает почти те же права, но снять человека можно без суда, по заявлению собственника. Нюансы все же есть: временно зарегистрированный может прописать своих детей, без счетчиков на воду коммунальные платежи растут, а сама временная регистрация часто используется при сдаче жилья в аренду.

Риски для арендодателей

Многие сдают квартиры неофициально, без налогов, заключая договоры на месяц. Но как только появляется временная регистрация, налоговые органы уже знают о жильце: у них есть ФИО, и регулярные поступления на карту собственника можно сопоставить. При продаже квартиру могут признать объектом коммерческого использования, доначислить 13% налога и штраф до 40% от суммы недоплаты. Если сдаете жилье — делайте это официально, оформляйте патент, а временную регистрацию давайте не больше чем на год с возможностью продления.

Почему собственников выписать проще, чем пользователей

Когда зарегистрированы сами собственники, проблем обычно меньше: они подписывают договор купли-продажи, и после перехода права их регистрация теряется. Если же зарегистрирован пользователь (бабушка, мама, друг), он договор не подписывает, и уведомить его не получится — все проблемы ложатся на нового собственника. Правило при выборе квартиры: смотреть всех зарегистрированных и требовать снять их с учета до сделки.

Бюрократические сложности

Снятие с учета в России может занимать месяцы. При переезде из Москвы в Питер человек приходит в МФЦ нового города, показывает документы о собственности, и его регистрируют. Но старая запись исчезает не мгновенно: отрывной корешок отправляют почтой из одного МФЦ в другой, и это занимает до полугода. Проблема актуальна и внутри Москвы — из Марьино в Чертаново процедура может тянуться 4 месяца. В итоге человек какое-то время прописан в двух местах сразу, а выписка из домовой книги показывает зарегистрированного, который уже живет по другому адресу. Приходится ждать, ходить в МФЦ, запрашивать дубликаты корешков.

Советы шаг за шагом

Проверяйте всех зарегистрированных в квартире до сделки.
Требуйте договор дарения и другие документы, где может быть прописано право пожизненного проживания.
Настаивайте на снятии с учета до сделки всех, включая пользователей.
Проверяйте выписку из домовой книги и паспорта.
Если человек уже прописан в другом месте, но числится в старой квартире, требуйте выписку из домовой книги и будьте готовы к волоките.
При продаже сначала снимайтесь с учета «в никуда» через Госуслуги, получайте чистую выписку и только потом прописывайтесь по новому адресу.