Картинка — / Фото: REGIONS/Роман Малышенко

Почему при ипотеке на 30 лет квартира обойдется в три раза дороже

/Главная /Экономика

Автор текста:

Людмила Матвиенко

27 октября06:57

/Главная /Экономика

Автор текста:

Людмила Матвиенко

27 октября06:57

Ипотека на долгий срок кардинально меняет реальную стоимость жилья. При высокой процентной ставке в итоге квартира может обойтись покупателю в сумму, в несколько раз превышающую цену недвижимости. Особенно заметной разница становится при кредите на 25–30 лет. Независимый инвестиционный советник Игорь Файнман рассказывает, откуда берутся такие суммы и как не повторить эту ошибку.

Квартира за ₽8 млн: сколько придется отдать

Показательный примером стала история, завирусившаяся в сети. Женщина взяла в банке кредит в ₽4 млн на квартиру стоимостью ₽8 млн — то есть половину внесла сразу. Каково же было ее удивление, когда она подсчитала: за 30 лет проценты и платежи банку составят более ₽22 млн, и в общей сложности придется отдать свыше ₽26 млн. То есть получается, что итоговая цена жилья окажется более чем втрое выше изначальной.

Эксперты подтверждают: при рыночной ставке 18,4% годовых кредит в ₽8 млн на 30 лет дает ежемесячный платеж около ₽123,2 тыс. Банку заемщик вернет порядка ₽44,3 млн, а с учетом первого взноса расходы доходят до ₽46,3 млн.

Откуда берется такая переплата

Причина проста — сложный процент и долгий срок. В первые годы почти весь ежемесячный платеж уходит на проценты, а не на тело долга. Чем длиннее срок, тем больше процентов накапливается.

Рыночные ставки в 2026 году остаются высокими. Средневзвешенная ставка по всем ипотечным кредитам в августе 2026 года — около 10,08%, но для рыночных программ (не льготных) она держится на уровне 19–21%. Именно под такие проценты и берут подобные кредиты.

Для примера можно подсчитать сумму переплаты при разных сроках и ставке 18,4%:

30 лет — переплата около ₽36,3 млн по кредиту ₽8 млн;
20 лет — около ₽22,2 млн;
15 лет — около ₽15,6 млн.

Разница колоссальная. Получается, сокращение срока на несколько лет способно сэкономить миллионы рублей.

Льготная ипотека меняет расчеты

Совсем иначе выглядит ситуация с семейной ипотекой при ставке 6%. Например, кредит ₽8 млн на 30 лет при такой ставке дает платеж примерно ₽48 тыс. в месяц, а переплата составляет около ₽9,3 млн.

Если сократить срок до 15 лет, переплата снизится примерно до ₽4,2 млн.

Именно поэтому при покупке жилья имеет смысл сначала проверить, доступна ли заемщику льготная программа. Семейная ипотека, IT-ипотека и другие специальные программы имеют собственные требования, поэтому рассчитывать на сниженную ставку может далеко не каждый покупатель.

Как оформить ипотеку с умом

Даже если подходящей льготной программы нет, переплату можно существенно сократить.

Взять более длинный срок, но использовать досрочное погашение. Это уменьшает обязательный платеж, но при наличии свободных денег позволяет быстрее сокращать основной долг.
Направлять дополнительные средства на кредит как можно раньше. Чем меньше остаток долга, тем меньше процентов начисляется в дальнейшем.
Сравнивать предложения банков. Даже небольшая разница в ставке на длинном сроке превращается в значительную сумму.
Рассматривать рефинансирование. Если рыночные ставки заметно снизятся, новый кредит на более выгодных условиях может уменьшить будущую переплату.

Что важно посчитать до подписания договора

Главная ошибка при выборе ипотеки — смотреть только на цену квартиры и размер ежемесячного платежа. На самом деле покупателю нужно заранее увидеть всю финансовую картину: первоначальный взнос, сумму кредита, ставку, срок, ежемесячный платеж и общую сумму выплат.

Для жителя Подмосковья это особенно важно: при высокой стоимости недвижимости даже небольшое изменение ставки или срока кредита может добавить к расходам миллионы.

Ипотека сама по себе не означает, что квартира обязательно обойдется в несколько раз дороже. Но чем выше ставка и длиннее срок, тем сильнее расходится цена в объявлении и реальная сумма, которую покупатель отдаст за жилье. Поэтому перед оформлением кредита стоит просчитать несколько вариантов — с разными сроками, первоначальным взносом и возможностью досрочного погашения.