«Ипотеку платить больше не могу»: таких квартир сейчас продается все больше — чем рискует покупатель

/Главная /Экономика

Автор текста:

Евгений Акопян

10 ноября05:41

/Главная /Экономика

Автор текста:

Евгений Акопян

10 ноября05:41

На рынке недвижимости набирает обороты тренд, который еще недавно казался чем-то из ряда вон выходящим: все чаще продавцы квартир открыто признаются, что брали ипотеку, но не рассчитали свои силы и теперь вынуждены расставаться с жильем, чтобы расплатиться с банком. Для покупателя такая ситуация — одновременно и возможность приобрести объект по привлекательной цене, и серьезное испытание на прочность нервов и кошелька. Об этом рассказала юрист Ирина Сивакова.

В чем сложность сделки с залоговой квартирой

Продавец заинтересован в одном: как можно быстрее получить деньги, чтобы закрыть долг перед кредитной организацией. Покупатель же думает совсем о другом — как провести сделку так, чтобы не остаться ни с чем. Ведь квартира находится в залоге у банка, и просто так распорядиться ею нельзя.

Самый очевидный, но далеко не самый безопасный вариант — внести сумму остатка долга на счет продавца в качестве задатка. Расчет простой: продавец гасит кредит, банк снимает обременение, стороны заключают договор, покупатель регистрирует право собственности и отдает оставшуюся часть стоимости. Однако здесь покупателя поджидает неприятный сюрприз: если продавец после получения задатка передумает или с ним случится что-то непредвиденное, вернуть деньги будет крайне сложно. Судебное взыскание может растянуться на годы, а квартира все это время будет висеть в залоге.

Схема, которая защищает покупателя

Выход есть, и он опирается на законодательство. С июня 2024 года действует Федеральный закон № 140-ФЗ, согласно которому банк обязан выдать согласие на продажу ипотечной квартиры, указав в документе минимально допустимую стоимость объекта. Срок действия такого согласия — четыре месяца, чего вполне достаточно для проведения сделки.

Как это работает на практике:

Продавец получает от своего банка официальное согласие на реализацию заложенной квартиры с указанием минимальной цены.
Покупатель становится собственником жилья с обременением — право собственности регистрируется, но залог пока сохраняется.
Открывается аккредитив, после чего производится полный расчет с банком продавца, и залог снимается.

Такая последовательность действий защищает обе стороны: продавец получает деньги, банк — возврат кредита, а покупатель — квартиру без риска потерять средства. Сделки с недвижимостью действительно усложняются, но паниковать не стоит. Главное — четко понимать свои интересы и действовать по закону.

На что обратить внимание при покупке залоговой квартиры

Помимо основной схемы, покупателю стоит держать в голове несколько практических моментов, которые помогут сэкономить время и нервы. Речь идет о проверке документов, оценке объекта и сопутствующих расходах — от страховки до услуг нотариуса.

Запросите у продавца справку об остатке задолженности по ипотеке — она покажет реальную сумму, которую предстоит погасить.
Убедитесь, что банк выдал согласие на продажу с указанием минимальной стоимости, и проверьте срок его действия.
Оцените квартиру независимым оценщиком — это поможет понять, соответствует ли цена рыночной и нет ли скрытых обременений.
Уточните, кто оплачивает снятие залога и услуги аккредитива, — эти расходы стоит зафиксировать в договоре заранее.
Проверьте историю объекта в Росреестре и убедитесь, что кроме ипотеки нет других ограничений — арестов, прав третьих лиц или долгов по коммунальным платежам.

Дополнительные нюансы, о которых стоит знать

Покупка квартиры с ипотекой — это не только юридическая процедура, но и финансовое планирование. Покупателю стоит заранее просчитать, хватит ли собственных средств на погашение остатка долга, ведь банк продавца не всегда готов ждать. Если суммы не хватает, можно рассмотреть потребительский кредит или воспользоваться ипотечной программой для покупки жилья с обременением — некоторые банки предлагают такие продукты.

Кроме того, не лишним будет заручиться поддержкой опытного риелтора и юриста. Специалист проверит все документы, сделает необходимые запросы и укажет на возможные проблемы. А риелтор подберет оптимальный вариант и проведет сделку на наиболее выгодных условиях. В Санкт-Петербурге, например, такие услуги оказывают профильные агентства недвижимости — они помогут и с проверкой объекта, и с оформлением аккредитива, и с сопровождением на всех этапах.

Сделки с недвижимостью становятся все сложнее, но это не повод отказываться от покупки. Достаточно подойти к вопросу внимательно, не спешить и опираться на закон — и тогда приобретение квартиры с ипотекой пройдет без лишних рисков и потерь